別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 天理 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清 印  TEL.

鑑定評価額 116,000,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市西長柄町５１５番１外 ②地積 　(㎡) 3,372   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:2 工場 中規模工場のほか物 流施設等も見られる 工業団地 東24m市道、背面道 水道、下水 長柄 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 事務所兼工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ２４ｍ市道 交通 施設 長柄駅西方 1.7km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 工場等を主とする工業地域として熟成しており現況を維持していくものと予想される。一般的要因から工業地の 地価は強含みで推移しているが、近隣地域においては横這いから弱含み程度で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層の事務所兼工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県内の工場・倉庫等を主とする工業地域。需用者は奈良県内の事業法人、個人事業者が主である と認められるが、木材関係工場が多く、地縁的関係を有する事業者も比較的多いものと判断される。内陸型工場用地の 需要が回復傾向にある中で、最寄駅及び都心接近性が劣ることから需要はやや低調である。また取引件数は少なく、規 模等は様々で、中心となる価格帯は見いだせづらいが、坪当たり１２万円前後と思慮される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場を主とする工業地域で、賃貸工場の事例は見いだせず、工場を目的とする賃貸市場は未成熟と 判断されることから収益還元法は適用しなかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性に ついては同価格決定の要旨の通りである。比準価格は市場価格といえる。従って近隣地域の市場価格推移、総額による 市場性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [123.2] [102.0] 100 34,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 内陸型工業地に対する需要は根強いものがあ るが、天理市内においては、業種、交通接近 条件等により、需要に差があり、選別化の傾 向が認められる。 中小規模工場を主とする工業地域であるが、 木材関連業種が多く見られる。都心等への接 近性が劣ることから需要はやや弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％