鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天理 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ｄ -3	天理市		更地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	田原本Ａ -104	磯城郡田原本町		貸家建付地	（　）	長方形	東14.8m国道、南10m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
c	桜井Ｆ -2	桜井市		更地	（　）	長方形	東10m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	桜井Ｈ -203	桜井市		建付地	（　）	ほぼ台形	東11m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (80,400)
e	橿原Ｉ -103	橿原市		更地	（　）	不整形	北13m国道、東1m、二方路		準工高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,281	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,082	100 [ 74.5]	88,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	88,700
b	(　 ) 71,770	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	69,307	100 [ 77.6]	89,313		89,300
c	(　 ) 81,667	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,177	100 [ 78.5]	103,410		103,000
d	(　 ) 71,084	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	79,466	100 [ 80.6]	98,593		98,600
e	(　 ) 90,347	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	83,577	100 [ 87.3]	95,735		95,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,000 円／㎡]

天理 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,902,062	1,914,640	7,987,422	6,213,500	1,773,922	（　0.9443） 1,675,115	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	32,845,392 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	300 ％	300 ％	489 ㎡	27.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定。低層利用が最有効使用であるため容積率は未消化。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗の一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	500.00	100.0	500.00	1,733	866,500	5.0	4,332,500
							2.0	1,733,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		866,500		4,332,500
								1,733,000

⑨年額支払賃料	866,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,398,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,398,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 863,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,534,966 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,332,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,729 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,733,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 327,367 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,902,062 円　　　　（　 20,250 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-4	1,288 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,695	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,733 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-3	1,783 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,896
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天理 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,000 円	85,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	311,940 円	10,398,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 722,500 円	85,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,000 円	85,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,914,640 円　（　　　　　　 3,915 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,213,500 円（　　　　　 12,707 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,902,062 円
②総費用	1,914,640 円
③純収益　①－②	7,987,422 円
④建物等に帰属する純収益	6,213,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,773,922 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,675,115 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,426 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,845,392 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
天理 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天理 5-3

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　村上　俊二

印

TEL.

鑑定評価額

44,500,000 円

１㎡当たりの価格

90,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天理市田井庄町４６６番４外				②地積　(㎡)	489 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) （その他）
	1.5:1	店舗Ｓ1	スーパー等の中規模各種店舗が建ち並ぶ商業地域	北11.2m国道	水道、下水	天理 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１．２ｍ国道

交通

施設

天理駅南西方

1.1km

法令

規制

準住居
(60,300)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いに中規模の店舗等が連担しており、当面は現状を維持していくものと思われるが、交通量も比較的多く
新規店舗の進出も期待できる商業地域である。需給関係は比較的堅調に推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 94,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 68,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幹線道路沿いの路線商業地域で、概ね天理市内を中心に大和郡山市、桜井市等の周辺市町の圏域であるが
、用途性に着目すればその範囲は奈良県全域に広がると考えられる。需要者は、飲食店や物販店を経営する地元事業者
のほか、広域的に沿道型店舗を展開する法人等が想定される。比較的交通量の多い幹線沿いの地域で、需要は比較的堅
調である。取引される価格は個別性が強く、画地規模がさまざまで需要の中心となる価格帯は見出しにくい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及びその周辺は、スーパー等の中規模店舗が建ち並ぶ路線商業地域に存している。商業事業者向けの賃貸市場
の熟成度は現状ではあまり高くなく、周辺のテナント動向を反映して収益価格はやや低位に算出されたものと思われる
。一方、比準価格は規範性の高い事例から求められ、補修正等も適切で信頼性が高い。したがって、市場性を反映した
比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

91,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     90,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はやや減少しており、旧来の商店街等は
依然として衰退傾向にあるが、幹線道路沿い
の路線商業地域の需要は比較的堅調に推移し
ている。

幹線道路沿いに中規模店舗等が建ち並ぶ商業
地域で、価格形成要因に影響を及ぼすような
地域要因の変動は見られない。需要は比較的
堅調である。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

天理 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ｅ -5	天理市		更地	（　）	不整形	西15m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	天理Ｄ -3	天理市		更地	（　）	長方形	西15m国道、中間画地		準工 (60,200)
c	桜井Ｆ -3	桜井市		更地	（　）	ほぼ整形	南12.3m県道、北0.5m、二方路		１中専高度地区最高15m (60,200)
d	桜井Ｂ -5	桜井市		底地	（　）	長方形	西12m市道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 62,844	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	69,268	100 [ 74.7]	92,728	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,700
b	(　 ) 66,281	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	66,082	100 [ 68.6]	96,329		96,300
c	(　 ) 49,472	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	48,835	100 [ 54.2]	90,101		90,100
d	(　 34,754) 69,508	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,299	100 [ 77.4]	89,534		89,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -26.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 94,500 円／㎡]

天理 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,627,799	1,868,300	7,759,499	5,957,520	1,801,979	（　0.9461） 1,704,852	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	33,428,471 円　　　　（　 68,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ2	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	300 ％	300 ％	489 ㎡	27.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 11.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造の２階建の店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗	250.00	100.0	250.00	1,685	421,250	5.0	2,106,250
							2.0	842,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		842,500		4,212,500
								1,685,000

⑨年額支払賃料	842,500 円　×　12ヶ月　＝　 10,110,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,110,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 839,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,270,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,212,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,685,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 318,300 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,627,799 円　　　　（　 19,689 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-1	1,768 ( 1,759)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [110.0]	1,804	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,750 円/㎡　月額支払賃料（　 1,685 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-2	2,022 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

天理 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	329,600 円	82,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	303,300 円	10,110,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 370,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 700,400 円	82,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	82,400 円	82,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,868,300 円　（　　　　　　 3,821 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9461

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	82,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0571 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 35 ％　＋ 0.0972 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,957,520 円（　　　　　 12,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,627,799 円
②総費用	1,868,300 円
③純収益　①－②	7,759,499 円
④建物等に帰属する純収益	5,957,520 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,801,979 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,704,852 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,428,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,400 円／㎡）