別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 天理 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -8 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史 印  TEL.

鑑定評価額 12,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市田町１２２番２３ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 天理 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．０ ｍ市道 交通 施設 天理駅南方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持するも のと予測する。地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線及び近鉄天理線、橿原線、田原本線、大阪線等沿線の天理市及び周辺市町の住宅地域の圏域。 需要者は同一需給圏一円に及ぶが、市内の住民が多く、概ね一次取得者が中心である。地積は約１８０～２００㎡程度 が多い。中心価格帯は土地のみで１２００～１４００万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把握が困 難である。既成の住宅地で最寄駅接近性もやや劣ることから需要はやや低調である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、周辺には対象標準地より規模の大きい収益物件が一部に見られ るが、自用目的の取引が中心で、収益性よりも快適性が重視され、収益物件は転勤等の一時的なものに限定されると思 われる。対象標準地の規模は収益物件としては小さく、賃貸住宅の想定は困難である。よって、収益還元法は適用せず 、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     79,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.1] [100.0] 100 69,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は都心へのアクセスがやや悪く、周辺市 町と比較して生活利便も劣るため人口は減少 傾向。高齢化も進行しており地価は下落傾向 が継続している。 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であ り、地域要因に特段の変化は認められない。 駅接近性がやや劣ることから需要はやや低調 である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％