鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｍ -127	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m市道、北7.3m、角地		商業高度地区最高20m (100,400)
b	奈良Ｊ -219	奈良市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,400)
c	奈良Ｍ -5	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,400)
d	奈良Ｆ -25	奈良市		更地	（　）	不整形	西20m市道、北6m、南16m、三方路		商業高度地区最高25m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 785,139) 785,139	100 [ 100.0]	[ 90.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	692,770	100 [ 137.3]	504,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	505,000
b	(　 ) 254,042	100 [ 100.0]	[ 93.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	244,614	100 [ 51.2]	477,762		478,000
c	(　 ) 209,446	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	211,583	100 [ 41.4]	511,070		511,000
d	(　 ) 492,785	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	481,552	100 [ 96.0]	501,617		502,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -56.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 505,000 円／㎡]

奈良 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,858,131	3,779,318	15,078,813	10,334,100	4,744,713	（　0.9476） 4,496,090	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	91,756,939 円　　　　（　 378,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ4	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	9.2 m x 27.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～４階事務所（各階フロア貸し）

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	70.0	147.00	3,992	586,824	5.0	2,934,120
							3.0	1,760,472
2～ 2	店舗	210.00	80.0	168.00	2,370	398,160	5.0	1,990,800
							3.0	1,194,480
3～ 4	事務所	210.00	80.0	168.00	1,900	319,200	5.0	1,596,000
							3.0	957,600
～

～

計		840.00	77.5	651.00		1,623,384		8,116,920
								4,870,152

⑨年額支払賃料	1,623,384 円　×　12ヶ月　＝　 19,480,608 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 651.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,480,608 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,616,890 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,863,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,116,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 74,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,870,152 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 919,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,858,131 円　　　　（　 77,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-3	3,423 ( 3,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	4,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,214 円/㎡　月額支払賃料（　 3,992 円/㎡）　基準階 1 F B
b	奈良Ｈ（賃）　　　　-101	3,615 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	4,253
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	588,000 円	147,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	584,418 円	19,480,608　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,100,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,212,700 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,779,318 円　（　　　　　　 15,553 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0703	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,334,100 円（　　　　　 42,527 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,858,131 円
②総費用	3,779,318 円
③純収益　①－②	15,078,813 円
④建物等に帰属する純収益	10,334,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,744,713 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,496,090 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,502 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,756,939 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 378,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
奈良 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-11

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　井上　重人

印

TEL.

鑑定評価額

118,000,000 円

１㎡当たりの価格

485,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市油阪地方町３番１				②地積　(㎡)	243 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
	1:3	店舗Ｓ5	中低層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南16m市道	水道、ガス、下水	奈良 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

奈良駅北東方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高25m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅に近い飲食・物販店舗が連坦する繁華性の高い商業地域であり、当面の間現状で推移するものと予測する。新
型コロナウイルス感染症の影響により店舗需要は弱く、地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 502,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 382,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市、生駒市周辺に存する主要駅最寄りの繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、全国的にチェー
ン展開する物販、飲食店舗事業者及び地元個人事業者等である。新型コロナウイルス感染症の影響により店舗経営は不
振であり、商業地に対する需要は減退している。当該地域における取引は少なく、規模や価格もまちまちで、取引の中
心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では近年観光客数の増加に伴い繁華性が向上し賃料は上昇傾向にあったが、このところのコロナ禍の影響で賃
料相場は低下しており、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する
多数の取引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を
関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 830,000 円／㎡

[ 88.0]
100

100
[100.0]

100
[151.4]

[100.0]
100

482,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響によりイン
バウンド需要は皆無となり、観光産業を中心
とする市内経済は、停滞傾向で推移している
。

ＪＲ奈良駅から主要観光地へ通じる繁華性の
高い商業地域であるが、観光客数は減少し、
地価は下落傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｍ -13	奈良市		更地	（　）	長方形	北23m国道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	生駒Ｊ -214	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,306)
c	生駒Ｊ -217	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,360)
d	奈良Ｍ -127	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m市道、北7.3m、角地		商業高度地区最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 383,853	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	377,327	100 [ 73.4]	514,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	514,000
b	(　 ) 295,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	327,954	100 [ 65.6]	499,930		500,000
c	(　 ) 258,398	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	303,998	100 [ 67.7]	449,037		449,000
d	(　 785,139) 785,139	100 [ 100.0]	[ 90.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	692,770	100 [ 138.3]	500,918		501,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 -1.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 502,000 円／㎡]

奈良 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,640,471	3,931,863	15,708,608	10,904,400	4,804,208	（　0.9476） 4,552,468	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	92,907,510 円　　　　（　 382,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	210.00	Ｓ4	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	243 ㎡	9.2 m x 27.2 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗、３、４階事務所、各階フロア貸し

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

４階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	70.0	147.00	4,073	598,731	5.0	2,993,655
							3.0	1,796,193
2～ 2	店舗	210.00	80.0	168.00	2,500	420,000	5.0	2,100,000
							3.0	1,260,000
3～ 4	事務所	210.00	80.0	168.00	2,000	336,000	5.0	1,680,000
							3.0	1,008,000
～

～

計		840.00	77.5	651.00		1,690,731		8,453,655
								5,072,193

⑨年額支払賃料	1,690,731 円　×　12ヶ月　＝　 20,288,772 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 651.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,288,772 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,683,968 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,604,804 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,453,655 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,520 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,072,193 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 958,147 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,640,471 円　　　　（　 80,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｈ（賃）　　　　-101	3,615 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,300 円/㎡　月額支払賃料（　 4,073 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-3	3,423 ( 3,300)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	4,279
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	624,000 円	156,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	608,663 円	20,288,772　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,100,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,287,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,931,863 円　（　　　　　　 16,181 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,904,400 円（　　　　　 44,874 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,640,471 円
②総費用	3,931,863 円
③純収益　①－②	15,708,608 円
④建物等に帰属する純収益	10,904,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,804,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,552,468 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,907,510 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 382,000 円／㎡）