別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 奈良 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -51 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　御塩　泰男 印  TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 75,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市青山２丁目１番２８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地であるが駅からかなり離れているため、市場的には引き合いは強くはない。従って、今後 とも弱含みで推移するものと推定される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、近鉄京都線、ＩＲ関西本線沿線で、概ね奈良県北西部から京都府南部の戸建て住宅地域であ る。需要者としては、同一需給圏内において奈良、大阪及び京都に職場がある居住者か、他地域からの転入者もみられ る。近隣地域はバス便の住宅地域であり、住環境は比較的に良好であるが、生活利便性に劣るところがあり需要は低調 を続けている。土地の価格帯は１、６００万円前後と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅からはやや遠くバス利用または自家用車による送り迎えも必要な１低專の中級住宅地でほとんどが戸建住宅であり、 アパート等の収益物件は見られず成立も難しい。従って、収益還元法の適用は断念し、現実市場を反映する取引事例比 較法を適用して信頼性の高い事例を収集して比較検討を行って比準価格を査定した。本件においては代表標準地との検 討を踏まえ比準価格を採用して適正な上記鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    107,000 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [142.8] [101.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンドにて経済的上昇気運にあったが 、新型コロナの影響を受け、当県の景気全般 及び不動産価格への影響等が懸念されつつあ る。 中規模一般住宅を主とする住宅地として熟成 している。最寄駅等からの接近性に劣り地価 は弱含みで推移している。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 +15.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％