別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 奈良 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -46 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧 印  TEL.

鑑定評価額 19,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市佐保台２丁目１６５７番１２２ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.4m市道 水道、ガス、下水 平城山 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 京都府との境界付近に存する 閑静な戸建住宅地域 街 路 基準方位　北６．４ ｍ市道 交通 施設 平城山駅南東方 550m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏に存する戸建住宅地域であるが、生活利便施設への接近性はやや劣り、地価は横這いとなった。コロナ 禍長期化の場合、生活利便性が劣ることによる市場性低下が懸念され、更なる地価下落要因になり得ると予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市及び隣接市にあって、近鉄奈良線・京都線、ＪＲ奈良線駅勢圏の戸建住宅地域。需要者は、大阪・ 京都都心部、奈良中心部勤務の給与所得者層が中心。駅徒歩圏に存する環境の良い住宅地域であるが、周辺に食品スー パー等の生活利便施設が少なく、生活利便性は良好とは言い難い。地価は横ばいで推移しており、取引の中心価格帯は 、土地は標準的画地と同規模程度で２０００万円前後、新築戸建物件は総額３５００～３８００万円程度と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 ＪＲ平城山駅徒歩圏の閑静な戸建住宅地域であり、近隣に収益物件は存在しない。収益性より居住快適性を指向する住 宅地域であり、収益性からの価格接近は現実的ではないと判断し、収益価格は試算しなかった。比準価格は、主に周辺 住宅団地で取引された複数の取引を基に試算しており、開発団地内の戸建住宅地域という地域特性を反映した実証的価 格で規範性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    153,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [102.0] 100 [196.4] [104.0] 100 80,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅都市・観光都市の性格を併せ持つ。コロ ナ禍等で社会経済活動は抑制的に推移し、住 宅地価は利便性・環境等の優劣により二極化 がさらに進行。 環境・駅接近性は良いが、生活利便性にやや 難が見られる戸建住宅地域である。需給関係 は概ね均衡しており、地価は引き続き横這い となった。 南向き画地は選好性・競争力において優位性 が認められる。個別的要因の特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +87.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％