別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 奈良 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -9 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　田和　聰 印  TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市十輪院町１６番 ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） １５ｍ斜線高度 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　　　北 ４．０ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅南東方 1.1km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域。用途に多様性はあるが当面現在の住環境を維持と予測。新型コ ロナウイルスの影響によるインバウンド効果消滅の影響をやや受け地価水準は当面、緩やかな下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、ＪＲ関西本線、ＪＲ桜井線等沿線の奈良市内旧市街地の圏域。需要者は同一需給圏一円に及 ぶが圏内の住民が多く一次取得者から買換え目的の二次取得者まで多様。地積は１３０～１５０㎡程度が多く中心価格 帯は土地のみで１５００～１８００万円程度、土地建物一体の総額は中古物件中心で把握が困難。観光客の往来の多い 「ならまち」界隈に位置する多様な用途の地域であり、外国人観光客減少の影響を受けた為、需要はやや弱含み。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅徒歩圏付近に位置し、生活利便良好で周辺には対象標準地より規模の大きいアパート等、収益物件が見られる。対象 標準地の規模では自用目的の取引が多く収益物件は少ないと思われ、競争力のある賃貸建物の想定は困難。よって収益 還元法は適用せず比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    148,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [122.9] [100.0] 100 117,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    117,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県下の中心都市で人口は微減。新型コロナウ イルスの影響で先行きに不透明感があり、地 価は一部の地域を除き、横這い乃至やや下落 に転じている。 近隣地域は市の中心部に近く、観光客等の往 来も多いならまちエリアに存する為、店舗等 も見られる。観光客減少の影響で需要はやや 弱含み。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％