別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 新温泉 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新温泉 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀 印  TEL.

鑑定評価額 6,960,000 円  １㎡当たりの価格 40,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 美方郡新温泉町浜坂字老松町１０８０番４外 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅、戸建 住宅が混在する既成 商業地域 北東9m県道 水道、下水 浜坂 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 浜坂駅北東方 330m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からの接近性に優れた旧来からの商業地域であるが、郊外の路線型大型店舗の影響を受けて商業性の低下が続 いている。特段振興の要因も見受けられず地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 兵庫県北部の但馬地域全域の商業地域が同一需給圏と考えられる。需要者の中心は同一需給圏に地縁性をもつ個人事業 者または中小法人である。駅前の既成の商業地から郊外路線型商業施設へと需要の中心が移り、旧来商業地の需要は減 退している。地価は今後も下落を続けると予測される。取引自体が少なく、画地規模もまちまちであり、需要の中心と なる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は商業性にやや乏しく、自用の店舗併用住宅が中心的であり、収益を目的として取引される賃貸不動産等は 見受けられない。賃貸市場は成熟していないと認められ、収益価格の試算を断念した。本件では、代表標準地からの検 討を踏まえ、市場の実態を反映し信頼性のある取引事例により導かれた比準価格をもって、上記の通り鑑定評価額を決 定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　香美 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,200 円／㎡ [ 94.7] 100 100 [100.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 39,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は実感されないが、人口減少 が止まらず、新温泉町の高齢化率は県内３位 で、旧来の商店街は衰退傾向が続き、需要は 減退している。 特段地域要因の変動はなく、一部新規の出店 も見られるが、商業地域としては衰退傾向に あり、需要も少なく、地価は下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.8 ％  ％