別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 上郡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　横山　重紀 印  TEL.

鑑定評価額 6,550,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町竹万字京免２１５６番２ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 店舗 Ｗ1 低層の店舗等が建ち 並びつつある商業地 域 北東18m県道 水道、下水 上郡 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ県道 交通 施設 上郡駅南東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道対面の大型ショッピングセンタ―に依存する近隣商業地域であるが、未成熟で空地が多く、土地利用が進ん でいない。人口減少や高齢化を反映して需要は低調で、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上郡町及び周辺市町を含む広域的な圏域に亘る商業地域で、主たる需要者は同一需給圏内に地縁性を 有する個人事業者又は中小法人等が中心である。地方経済の低迷や人口減少・高齢化等の一般的要因を反映し、商業地 の需要は弱含みで取引も少なく、取引の中心となる価格帯も見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は郊外型大型商業施設に近接した近隣商業地域内に存し、自用目的の店舗等が大部分で賃貸市場が成熟しておら ず、手法適用上信頼するに足る資料の収集も困難であったため、収益価格の試算を断念した。本件では、実証的な比準 価格を採用し、代表標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宍粟 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,900 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 32,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は現況実感されないが、人口 減少が止まらず高齢化率も高く、地域経済の 進展も見られない。需要は減退傾向が続いて いる。 県道を挟んだ大型商業施設の繁華性に依拠し て商業施設が見られる地域であるが、繁華性 は未成熟で、空地も多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -6.6 ％  ％