別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 上郡 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上郡 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　田中　千裕 印  TEL.

鑑定評価額 3,860,000 円  １㎡当たりの価格 9,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 赤穂郡上郡町宿字ノリサ１６１番２ ②地積 　(㎡) 390   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の中の住宅地域 西4.9m県道 水道、下水 上郡 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   140 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．９ｍ県道 交通 施設 上郡駅東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部からやや遠い在来集落地域で、当地域に影響を与えるような地域要因は特にないが、過疎化等による地 域経済の衰退の影響もあり地価は継続して下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね上郡町及び隣接市町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転 入者は少ない。町縁辺部の在来集落地域にあっては少子化、過疎化が進行しており、需要者は世帯分離による分家住宅 や農業従事者等が中心で、住宅需要は低調である。需要の中心価格帯は取引自体が少ないことや、取引事情を内包する 地縁者間での取引が多いことから見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 集落地域に位置し、収益目的での取引は皆無であるため、収益還元法の適用は断念した。市場においては自用目的の取 引が中心であり、需要者は居住の快適性や利便性等に着目して取引価格を決定することが一般的であることから、取引 価格に基づく市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [116.9] [100.0] 100 10,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は４０％を超えており、少子高齢化 、過疎化により地域経済は低迷しており又、 コロナ禍の影響は少ないが、長期化による不 透明感が存する。 在来集落地域では、需要者はごく限られた地 元地縁者が大半であることから、宅地需要は 少なく地価は下落基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％