別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 兵庫太子 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫太子 -4 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　伊原　岳人 印  TEL.

鑑定評価額 6,150,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 揖保郡太子町佐用岡字村ノ西１９６番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 等が混在する住宅地 域 南3.3m町道 水道、下水 網干 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ町道 交通 施設 網干駅北方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特に大きな変動要因は見受けられず、今後も現状類似の状況で停滞的に推移するものと予測する。また、市街化 調整区域内の集落地域であることから需要は低調で、地価は今後も下落するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね太子町及び周辺市町の集落地域である。主な需要者は同一需給圏内の居住者若しくは地縁者に限定さ れ、圏外からの転入者は少ない。集落地域においては人口減少及び少子高齢化等の慢性的な社会問題を背景に、世帯分 離等による需要も減少し、外部からの転入も見込み難く、需要は低調である。取引自体が少なく、取引される規模や形 状等も様々であり、また取引当事者が地縁者に限定された恩恵的な取引も多く、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益目的での取引はほぼ無く、経済合理的な賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。市場にお いては自用目的の取引が中心であり、需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的であることから、 市場性を反映した比準価格の説得力は高い。従って、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上 記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,100 円／㎡ [ 96.6] 100 100 [100.0] 100 [108.9] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率は周辺市町に比して緩やかで、地 価は安定的に推移。尚、コロナ禍の地価への 影響は顕在化していないが、その動向に注視 すべきである。 特に大きな変動要因は見られない。集落地域 においては需要者が限定的であり、需要は弱 含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +8.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％