別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 播磨 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   播磨 -3 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　大谷　良太 印  TEL.

鑑定評価額 8,620,000 円  １㎡当たりの価格 77,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡播磨町南大中３丁目１５４番１２ ｢南大中３－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 112   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南東5.5m町道 水道、ガス、下水 播磨町 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ町道 交通 施設 播磨町駅北方 700m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は安定 的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね加古郡播磨町及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中 心は播磨町及び隣接市町の居住者がほとんどである。当該地域は駅徒歩圏に位置し、地価は安定的に推移している。土 地は８００万円～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５００万円程度の価格帯が、需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域等には共同住宅等も見られるが、画地規模等を考慮して賃貸事業は困難であるため収益価格は試算しなかった 。比準価格は市場の実態を反映した実証性の高い価格である。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [104.9] [102.0] 100 77,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 播磨町は、総人口は横ばい、生産年齢人口は 減少、老年人口は増加傾向にある。日本経済 は先行き不透明な状況にある。 地域要因に格別の変動はない。一般住宅の中 に空地も見られる地域であるが、当該地域の 宅地需要は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％