別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 稲美 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲美 -2 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　小南　貴子 印  TEL.

鑑定評価額 8,230,000 円  １㎡当たりの価格 61,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加古郡稲美町六分一字蒲ノ上１１７７番７０ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m町道 水道、ガス、下水 土山 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   110 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 土山駅北東方 1.9km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水 準は若干の弱含み傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね加古郡稲美町及び隣接市町の住宅地域の圏域。需要者の中心は稲美町の居住者が多くを占め、隣接 市町からの転入も見られるが、圏外からの転入は少ない。中規模一般住宅が多く見られる住宅地域であるが、新規供給 の圧力等の影響もあり、当該地域における需給関係はやや弱含みで推移している。市場中心の価格帯は土地は８００万 円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域にて、経済合理的に戸建の賃貸事業が成り立つ地域ではないので、収益 価格を試算しなかった。当該地域は自己所有目的に取引される住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格 が決定されることが一般的であると思われる。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　播磨 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [128.8] [100.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲美町における不動産市場は、郊外の既成住 宅地域においては、宅地需要はやや弱い傾向 にある。 地域要因に格別の変動はない。周辺地域での 新規分譲の供給圧力等により、当該地域の地 価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％