別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 猪名川 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -5 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐 印  TEL.

鑑定評価額 2,570,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町笹尾字掛谷１０番２１ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 県道背後の高台の住 宅地域 南東6m町道 水道、下水 日生中央 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 日生中央駅北西方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から遠く離れた農村部の開発住宅地で今後も現況のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は猪名川町を中心に周辺各市町の市街化調整区域内の住宅地である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性 を有する者が大半を占める。山間部の農村地帯に開発された住宅地であり、都心及び最寄駅等へのアクセスに劣るため 需要は低迷している。市街化調整区域内の取引自体がほとんどなく、取引の中心となる価格帯を指摘することは困難で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺市町に存する類似性の高い調区内宅地の取引事例と比較検討し、比準価格は上記の通り求められた。なお、対象標 準地は市街化調整区域内にあり、収益用建物の建築が困難であることから収益還元法は適用しなかった。当地域では自 用目的の取引がほとんどであり取引価格を指標に価格が決定されることから、比準価格を標準とし、代表標準地を規準 とした価格との均衡性にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [138.6] [102.0] 100 16,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 猪名川町の中でも特に農村部は人口減少及び 少子高齢化が進んでいる。今後、新型コロナ 感染症の影響に注視する必要がある。 調整区域内の土地需要は弱く、地価は継続的 に下落傾向にある。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％