別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 猪名川 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   猪名川 -1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子 印  TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川辺郡猪名川町伏見台１丁目２番４２ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6.2m町道 水道、ガス、下水 日生中央 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６．２ｍ 町道 交通 施設 日生中央駅北方 620m 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。今後 の地価動向については、新型コロナウイルス感染症による影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね猪名川町及び川西市北部の大規模住宅団地である。需要者は、猪名川町及び周辺市町の居住者もし くは猪名川町や川西市に何らかの地縁を有する者がほとんどを占める。「伏見台」は分譲開始後年数を経て高齢化も進 んでおり、利便性を求めての住み替え等による中古住宅の供給も多いが、都心部へのアクセスに劣ること等から需要は 弱含んでいる。土地または古家付きの物件で１，０００～１，５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、戸建住宅が転勤等の事情に より貸家となるケースが若干ある程度で、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した 。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般 的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性志向の流れが続く中、猪名川町の人口 は減少傾向で、住宅地需要は総じて弱含んで いる。今後、長期化する新型コロナの影響が 懸念される。 最寄駅からの利便性及び住環境が良好な地域 ではあるが、猪名川町の一般的要因等から需 要は弱含んでおり、地価はやや下落傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％