別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 たつの -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -13 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　金子　修二 印  TEL.

鑑定評価額 7,970,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１ ②地積 　(㎡) 535   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南2.5m市道、東側道 水道、下水 東觜崎 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   160 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２．５ｍ市道 交通 施設 東觜崎駅西方 1.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。中心市街地から離れた農家集落地域で、地 縁的選好性が強く需要が限定されることから、地価は弱含みに推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、たつの市及びその隣接市町の農家集落地域である。需要者は住替えや世帯分離による地縁者が主であり 、圏外からの転入者は少ない。地縁的選好性が強く、取引は縁故関係や相続が中心となるため需要は弱い。需要の中心 価格帯は取引価格、規模等も一様ではないため把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域の農家集落地域では、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性のある 事例を基礎に算定されており、市場性を反映した信頼性の高い価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比 準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [ 78.8] [100.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や地域経済が低迷する中、市中心部 の需要は堅調で、郊外地域との二極化がみら れる。コロナ禍の実感的な影響は少ない。 地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -5.7 ％  ％