別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 たつの -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -9 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　山本　勇治郎 印  TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 40,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市新宮町新宮字立町７５９番３ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6.3m市道 水道、下水 播磨新宮 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 播磨新宮駅南東方 720m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと予測する。中心市街地 や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣り、地価は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市を中心にその周辺市町も含む住宅地域である。需要者は同一需給圏内の一次取得者が大半で、中 高年層の住み替え等も見られる。当地域は中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、駅から徒歩圏ではあるが、利 便性が良好な中心市街地や周辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣り、需要は低調である。中心価格帯は、土地で１， ０００万円程度、新築戸建住宅では２，５００万円前後のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、経済合理性のある賃貸住宅の想定ができなかったため収益価格の試算は断念した 。収益目的の取引も殆ど無く、自用目的の取引が中心で需要者は価格水準を指標に取引の意思決定を行うことが一般的 であることから、現実の取引市場を反映した比準価格には説得力が認められる。よって比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえて、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [154.5] [101.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化を背景に、需要は市街中心 部に集中し、郊外では過疎化が進むなど、地 価動向が二極化している。新型コロナの影響 も懸念される。 既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変 動はないが、利便性が良好な中心市街地や周 辺の新興住宅地域と比べて選好性が劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％