別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 たつの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   たつの -3 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ 印  TEL.

鑑定評価額 4,750,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 34,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 たつの市龍野町島田字西川原５２６番１６ ②地積 　(㎡) 117   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、下水 本竜野 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ　市 道 交通 施設 本竜野駅北西方 1.9km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部外周に位置し、分譲後３０年以上経過する住宅地域であり、新興の住宅地域に比べ、街路条件や環境条件 にやや劣り選好性は低い。よって地価は暫く弱含み傾向に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はたつの市及びその近接市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入は少 ない。付近では小規模住宅分譲も多く、やや過剰供給にある。価格帯は規模にもよるが、土地で５００万円前後～６０ ０万円前後、新築戸建住宅で２０００万円前後が取引の中心となる価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 持ち家住宅を中心とする戸建住宅地域であり、収益性による価格への影響は極めて低く、また画地規模等から市場性の ある賃貸住宅を想定することが困難なため収益還元法は適用しなかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であ るから、同一需給圏内の市場実態を反映した比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代 表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　たつの -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [153.8] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内中心部では、住宅開発も盛んで、人口や 世帯数の増加が見られるが、郊外では高齢化 や人口減少等で空家や空地が増えつつある。 地域的に特段の変動要因は見られないが、昭 和後期の分譲住宅地域で、新興地域に比べ選 好性に劣り、地価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％