別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加東 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　名倉　友樹 印  TEL.

鑑定評価額 7,390,000 円  １㎡当たりの価格 33,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加東市木梨字西原１０３７番１６ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.4m市道 水道、下水 社町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．４ｍ 市道 交通 施設 社町駅東方 3.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね成熟していることから今後も現状のまま推移すると予測される。 周辺の新規分譲地等へ需要が流れる傾向があり地価はやや弱含みで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は加東市及び隣接市の住宅地域である。需要者は地元地縁者が大半であり、圏外からの需要者は少ない。周 辺で中小規模の戸建開発が見られ、一次取得者層はこのような新規分譲地に流れる傾向にあり、開発から年月の経った 住宅団地の需要は弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は５００～１，０００万円程度、新築戸建住宅は２，５０ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の存する地域は快適性等を重視した自用目的の取引を主として取引相場が形成されており、同一需給圏の類似地 域等において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。標準地は戸建住宅用に開発された住宅団地に所在し、経済合 理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用を断念した。従って比準価格を採用し、代表 標準地を勘案のうえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　加東 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [136.8] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 加東市の総人口はほぼ横這い状態。区画整理 地区等に需要が集まる傾向にある。新型コロ ナの影響により先行きの不透明感が増してい る。 住宅地域として概ね成熟しており、周囲の新 規分譲地に需要が流れる傾向にあることから 需要は弱含みである。地域要因に特段の変動 は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％