別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 宍粟 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宍粟 -2 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　柳川　浩一 印  TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 15,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宍粟市山崎町青木字北側３４番５ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 等が混在する既成住 宅地域 南西10m県道 水道、下水 播磨新宮 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 播磨新宮駅北西方 16.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅と一般住宅が混在する既存の住宅地域であるがやや変化に乏しく、将来も現状が持続するものと予測し た。今後の地価は、下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宍粟市を中心にその周辺市町も含む集落地域を主とする住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が大半 である。当地域は農家住宅を主とし一般住宅も混在する県道沿いの住宅地域であるが、中心市街地からやや離れており 、また人口減少も相まって需要は弱い。周辺地域での取引自体が少なく、また形状・規模等も様々で親族間取引等事情 含みの場合も多いため、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅を主とする住宅地域で、賃貸市場は未熟で適切な賃貸事例が得られず収益価格の試算は断念した。取引も自己 居住目的のものが大半である。本件では規範性の高い取引事例を豊富に収集できたとは言い難いが、市場参加者との適 合性の観点からは現実の取引市場を反映した比準価格には説得力を認めることができる。以上により、比準価格を標準 に、代表標準地からの検討も踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　相生 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,400 円／㎡ [ 94.4] 100 100 [100.0] 100 [ 76.9] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宍粟市の人口は減少傾向で推移している。景 気は新型コロナのまん延も相まって先行き不 透明な状況にあり、不動産取引市場はやや低 調である。 農家住宅と一般住宅が混在する既存の住宅地 域として、地域要因に変動はないものの、地 価は下落傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 -11.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％