鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

淡路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＪ４０３国 -24	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＴＨ４０３国 -19	淡路市		建付地	（　）	不整形	東10.5m国道、南東2.8m、角地		（都） (70,400)
c	ＭＭ４０３国 -34	洲本市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
d	ＭＭ４０３Ｙ -62	洲本市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 58,696	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,992	100 [ 103.0]	56,303	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,300
b	(　 ) 47,712	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,226	100 [ 90.1]	55,745		55,700
c	(　 ) 61,112	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,012	100 [ 104.5]	57,428		57,400
d	(　 ) 80,145	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,019	100 [ 133.0]	57,909		57,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,500 円／㎡]

淡路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,935,039	355,195	1,579,844	1,435,200	144,644	（　0.9746） 140,970	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,278,372 円　　　　（　 40,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	ＬＳ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	6.0 m x 13.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸し、２・３階をファミリータイプ専有面積４０㎡を想定。周辺の利用状況を勘案し容積充足率は低位となった。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,605	64,200	3.0	192,600
							3.0	192,600
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,213	48,520	1.0	48,520
							2.0	97,040
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		161,240		289,640
								386,680

⑨年額支払賃料	161,240 円　×　12ヶ月　＝　 1,934,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,934,880 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 96,744 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,838,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	289,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,752 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 94,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,935,039 円　　　　（　 23,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＴＭ４０３賃　　　　-9	948 ( 930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,239	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,266 円/㎡　月額支払賃料（　 1,213 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＴＭ４０３賃　　　　-8	1,241 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,293
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	83,200 円	20,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	77,395 円	1,934,880　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,600 円	20,800,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,800 円	20,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 355,195 円　（　　　　　　 4,385 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,800,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,435,200 円（　　　　　 17,719 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,935,039 円
②総費用	355,195 円
③純収益　①－②	1,579,844 円
④建物等に帰属する純収益	1,435,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	144,644 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,970 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,740 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,278,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
淡路 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

淡路 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　桑名　玉樹

印

TEL.

鑑定評価額

4,410,000 円

１㎡当たりの価格

54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	45,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	淡路市岩屋字給田１番５０外				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,400) （その他）
	1:2.5	店舗兼住宅ＲＣ3	店舗、事務所等が混在する県道沿いの商業地域	北東12m県道	水道、下水	岩屋事務所前停近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 10 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗併用住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ県道

交通

施設

岩屋事務所前停北東方
近接

法令

規制

（都）
(70,400)

⑤地域要因の将
　来予測

県道沿いに店舗、事務所等が見られる商業地域であるが、商業地としては衰退傾向にあり、地価は依然として下
落傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗併用住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 56,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 39,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は淡路島内の幹線道路沿いを中心とする商業地域。需要者は島内の中小企業、地縁性を有する個人事業者が
中心である。人口減少、高齢化の進行により消費は低迷し商業地に対する需要は弱く、地価の下落が続いている。取引
自体が少ないうえ、取引される規模、価格等もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域及び周辺地域においては自用の店舗等が中心で、貸店舗等の収益物件は少なく商業事業者向けの賃貸市場の熟
成度は低く、収益価格は相対的に信頼性に劣る。また、自己使用目的での取引が中心で、市場参加者は市場での取引価
格を重視して価格を決定していると考察される。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

淡路市は人口の減少、高齢化、地域経済の低
迷等により、不動産需要は弱く地価は下落基
調で推移している。景気はコロナ禍により不
透明である。

商圏は岩屋地区が中心であるが背後人口の減
少から消費は低迷し、衰退傾向が伺われ、当
該地域の店舗等事業用地の需要は弱い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

淡路 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＲ４０３Ｙ -44	淡路市		建付地	（　）	長方形	北東4m市道、北東1m、角地		（都） (70,200)
b	ＴＨ４０３国 -19	淡路市		建付地	（　）	不整形	東10.5m国道、南東2.8m、角地		（都） (80,400)
c	ＮＪ４０３国 -24	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＭＭ４０３国 -34	洲本市		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
e	ＹＭ４０３Ｙ -48	南あわじ市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東4m、角地		（都）臨港地区 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 51,722	100 [ 100.0]	[ 94.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	48,122	100 [ 85.6]	56,217	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	56,200
b	(　 ) 47,712	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,226	100 [ 89.1]	56,370		56,400
c	(　 ) 58,696	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,992	100 [ 104.0]	55,762		55,800
d	(　 ) 61,112	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	60,012	100 [ 104.5]	57,428		57,400
e	(　 ) 48,550	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,943	100 [ 79.4]	56,603		56,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 56,000 円／㎡]

淡路 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,889,576	346,910	1,542,666	1,400,700	141,966	（　0.9746） 138,360	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	3,217,674 円　　　　（　 39,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

淡路 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	40.00	ＬＳ3	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	400 ％	400 ％	81 ㎡	6.0 m x 13.5 m	前面道路：県道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸しの店舗、２、３階を専有面積４０㎡の単身者向け共同住宅と想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	40.00	100.0	40.00	1,490	59,600	3.0	178,800
							3.0	178,800
2～ 3	住宅	40.00	100.0	40.00	1,224	48,960	1.0	48,960
							2.0	97,920
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		157,520		276,720
								374,640

⑨年額支払賃料	157,520 円　×　12ヶ月　＝　 1,890,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,890,240 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 94,512 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,795,728 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	276,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,629 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 374,640 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 91,219 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,889,576 円　　　　（　 23,328 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＪ４０３賃　　　　-10	1,564 ( 1,447)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,277 円/㎡　月額支払賃料（　 1,224 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＪ４０３賃Ｙ　　　　-12	1,095 ( 1,064)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,159
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

淡路 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	81,200 円	20,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	75,610 円	1,890,240　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 7,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 142,100 円	20,300,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	20,300 円	20,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 346,910 円　（　　　　　　 4,283 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	20,300,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0690	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,400,700 円（　　　　　 17,293 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,889,576 円
②総費用	346,910 円
③純収益　①－②	1,542,666 円
④建物等に帰属する純収益	1,400,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	141,966 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	138,360 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,708 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,217,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,700 円／㎡）