別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 淡路 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -2 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　桑名　玉樹 印  TEL.

鑑定評価額 4,930,000 円  １㎡当たりの価格 42,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月11日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市岩屋字神前８６９番６ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 も見られる既成住宅 地域 南西4m市道、背面道 水道、下水 岩屋海水浴場前停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 岩屋海水浴場前停北西 方 150m 法令 規制 （都）  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり特別な変動要因もないことから、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は依然とし て下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、淡路島のうち、淡路市を中心とする住宅地域である。需要者は淡路市の居住者で地縁性を有する個人が 中心である。眺望の優れる新規分譲地であれば島外からの需要も見込めるが、既成の住宅地域では人口減少、高齢化の 進行等により需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。取引自体が少ないうえ、取引規模、取引価格等はまちまちで 、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件が皆無に等しく、賃貸需要が想定できない地域であり収益価格は試算しない。居住の快 適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引されることが支配的で、取引価格の水準を指標として価格が決定 されることが一般的と認められる。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 72.7] [100.0] 100 42,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淡路市は人口の減少、高齢化、地域経済の低 迷等により、不動産需要は弱く地価は下落基 調で推移している。景気はコロナ禍により不 透明である。 旧淡路町域では人口、世帯数とも減少傾向に あり、また島外からの需要も弱く地価の下落 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％