別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 淡路 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   淡路 -1 兵庫県 兵庫第４ 氏名  不動産鑑定士　近藤　亮太 印  TEL.

鑑定評価額 3,420,000 円  １㎡当たりの価格 34,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 淡路市岩屋字長浜１５７６番 ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,240) 1:1 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗が見 られる市道沿いの住 宅地域 北東4m市道、北西側道 水道、下水 長浜停 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 長浜停北西方 90m 法令 規制 （都）  (70,240) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一部店舗も混在する住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状を維持するものと予測する。過疎 化進展による実需不足や土砂災害への懸念から地価は引き続き下落傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね淡路市内の住宅地域。需要者の中心は圏域内の居住者である。地場産業や漁業の低迷などで過疎化が 進んでいることや土砂災害警戒区域指定の影響もあり、宅地需給は供給過剰で推移し、地価は下落している。取引自体 は少なく僅かに成立する取引も特殊な事情を含む場合が多く、中心となる価格帯を見いだせない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 過疎化が進み賃貸需要は極めて弱く、近隣地域及びその周辺では収益物件はほぼ見られない状況にある。したがって、 共同住宅等による賃貸建物の想定自体が非現実的な状況にあるので、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏ま え、規範性ある複数の取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　淡路 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 89.9] [100.0] 100 34,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 淡路市では地場産業の停滞に新型コロナの影 響が加わり、景気が低迷する。地価は需要不 足による下落傾向が継続している。 岩屋地区の住宅地では人口減少による過疎化 が進み、地価は下落傾向が続いている。地域 要因に大きな変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％