鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

南あわじ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＨ４０３国 -22	淡路市		更地	（　）	不整形	南東13m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	ＴＨ４０３国 -19	淡路市		建付地	（　）	不整形	東10.5m国道、南東2.8m、角地		（都） (80,400)
c	ＹＭ４０３Ｙ -48	南あわじ市		更地	（　）	ほぼ整形	南西8m市道、南東4m、角地		（都）臨港地区 (80,200)
d	ＮＪ４０３国 -24	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、中間画地		（都） (70,200)
e	ＨＹ４０３Ｙ -62	洲本市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13.9m市道、中間画地		（都）商業 (80,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 22,222	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 59.5]	36,900	100 [ 70.3]	52,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	55,100
b	(　 ) 47,712	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,226	100 [ 89.2]	56,307		59,100
c	(　 ) 48,550	100 [ 100.0]	[ 97.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	44,943	100 [ 79.5]	56,532		59,400
d	(　 ) 58,696	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,992	100 [ 103.0]	56,303		59,100
e	(　 ) 89,607	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,844	100 [ 148.5]	57,807		60,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 59,400 円／㎡]

南あわじ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,048,183	1,736,281	7,311,902	6,715,600	596,302	（　0.9764） 582,229	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,540,209 円　　　　（　 40,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南あわじ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	11.8 m x 22.8 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は３区画の店舗、２階・３階はファミリータイプ２ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）の住宅８戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	1,610	257,600	4.0	1,030,400
							2.0	515,200
2～ 3	住宅	200.00	95.0	190.00	1,322	251,180	1.0	251,180
							2.0	502,360
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		759,960		1,532,760
								1,519,920

⑨年額支払賃料	759,960 円　×　12ヶ月　＝　 9,119,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,119,520 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,663,544 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,532,760 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,519,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 370,078 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,048,183 円　　　　（　 27,254 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＳ４０３賃Ｙ　　　　-17	1,193 ( 1,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,350	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,380 円/㎡　月額支払賃料（　 1,322 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＭ４０３賃　　　　-2	1,194 ( 1,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南あわじ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	412,000 円	103,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	364,781 円	9,119,520　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 721,000 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,736,281 円　（　　　　　　 5,230 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 165,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,715,600 円（　　　　　 20,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,048,183 円
②総費用	1,736,281 円
③純収益　①－②	7,311,902 円
④建物等に帰属する純収益	6,715,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	596,302 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	582,229 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,540,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
南あわじ 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

南あわじ 5-1

兵庫県

兵庫第４

氏名

不動産鑑定士　山下　裕

印

TEL.

鑑定評価額

19,500,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	南あわじ市広田広田字久保ノ下３７３番５				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,200) （その他） (80,200)
	1:2	店舗Ｓ2	店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北西17m国道、南西側道	水道、下水	広田停 50m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道サービス施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１７ｍ国道

交通

施設

広田停北東方

50m

法令

規制

（都）
(70,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、営業所等の建ち並ぶ国道沿いの商業地域で、大きな変動要因はなく、今後ともこの地域性を維持するもの
と予測する。地価はやや下落傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道サービス施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は淡路島全域の商業地域で、需要者は主に島内における個人経営者及び中小の事業者等である。コンビニエ
ンスストア等の出店余地は認められるものの、中小事業者等の需要は冷え込んだままで、総じて回復が遅れている。規
模が区々で取引により個別性が強いことから、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域であるが、自己所有物件や賃貸部分を兼ねた物件が多く、
収益目的よりも自用目的の取引が中心となっている。また新規物件がほとんどなく適切な賃貸事例が少ないため、収益
価格の信頼性は相対的に劣ると思料するが相当である。同一需給圏における取引事例から試算した比準価格を標準に、
収益価格を比較考量し、また代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　淡路 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 56,500 円／㎡

[ 96.5]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[105.0]
100

59,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口減少、高齢化進行が継続。移住者支援制
度、路線商業地への店舗進出等もあり、新型
コロナの影響は小さいものの、地価は概ね下
落基調で推移。

店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ路線商業
地域であり、特に格別な地域要因の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

南あわじ 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＹ４０３Ｙ -62	洲本市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東13.9m市道、中間画地		（都）商業 (80,500)
b	ＭＭ４０３Ｙ -62	洲本市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m市道、中間画地		（都）近商 (80,300)
c	ＮＪ４０３国 -24	淡路市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西13m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	ＴＨ４０３国 -19	淡路市		建付地	（　）	不整形	東10.5m国道、南東2.8m、角地		（都） (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 89,607	100 [ 100.0]	[ 95.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,844	100 [ 148.5]	57,807	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	60,700
b	(　 ) 80,145	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,019	100 [ 136.3]	56,507		59,300
c	(　 ) 58,696	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	57,992	100 [ 101.0]	57,418		60,300
d	(　 ) 47,712	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	50,226	100 [ 88.2]	56,946		59,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,000 円／㎡]

南あわじ 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,246,095	1,783,268	7,462,827	6,911,200	551,627	（　0.9764） 538,609	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	12,525,791 円　　　　（　 37,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

南あわじ 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	200.00	Ｓ3	600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	80 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	11.8 m x 22.8 m	前面道路：国道　 17.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は３区画の店舗、２階・３階はファミリータイプ２ＤＫ（平均専有面積約４５㎡）の住宅８戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	200.00	80.0	160.00	1,600	256,000	4.0	1,024,000
							2.0	512,000
2～ 3	住宅	200.00	95.0	190.00	1,370	260,300	1.0	260,300
							2.0	520,600
～

～

～

計		600.00	90.0	540.00		776,600		1,544,600
								1,553,200

⑨年額支払賃料	776,600 円　×　12ヶ月　＝　 9,319,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,319,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 465,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,853,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,674 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,553,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 378,181 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,246,095 円　　　　（　 27,850 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＤＳ４０３賃　　　　-9	1,257 ( 1,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,430 円/㎡　月額支払賃料（　 1,370 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＹ４０３賃　　　　-9	1,322 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	1,435
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

南あわじ 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	424,000 円	106,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	372,768 円	9,319,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 742,000 円	106,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	106,000 円	106,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,783,268 円　（　　　　　　 5,371 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9764

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	106,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 600.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,911,200 円（　　　　　 20,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,246,095 円
②総費用	1,783,268 円
③純収益　①－②	7,462,827 円
④建物等に帰属する純収益	6,911,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	551,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	538,609 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,622 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,525,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,700 円／㎡）