鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＨ５０３国 -61	丹波市		建付地	（　）	不整形	北西15m国道、南5.3m、角地		（都） (60,200)
b	ＫＹ５０３Ｙ -70	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西12.8m県道、南5.7m、角地		（都） (70,200)
c	ＷＫ５０３国 -51	丹波市		底地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、南4m、二方路		（都） (60,200)
d	ＯＲ５０３Ｙ -50	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m市道、西4.3m、角地		（都） (80,200)
e	ＷＫ５０３Ｙ -73	丹波篠山市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西14m県道、北東5m、二方路		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,112	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	35,873	100 [ 113.3]	31,662	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,700
b	(　 ) 35,995	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	33,938	100 [ 107.8]	31,482		31,500
c	(　 27,278) 27,278	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	28,151	100 [ 87.4]	32,209		32,200
d	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,938	100 [ 69.9]	31,385		31,400
e	(　 ) 29,840	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	29,050	100 [ 92.2]	31,508		31,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,600 円／㎡]

兵庫丹波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、適正な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,974,953	599,656	2,375,297	1,861,200	514,097	（　0.9490） 487,878	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,380,383 円　　　　（　 15,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	19.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗、一棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,545	247,200	5.0	1,236,000
							3.0	741,600
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		247,200		1,236,000
								741,600

⑨年額支払賃料	247,200 円　×　12ヶ月　＝　 2,966,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等一時金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,966,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,818,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,236,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 741,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,131 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,974,953 円　　　　（　 4,501 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＩＴ５０３賃　　　　-2	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,625	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,631 円/㎡　月額支払賃料（　 1,545 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＯＲ５０３賃　　　　-4	1,117 ( 1,059)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	1,662
c	ＦＭ５０３賃　　　　-15	1,800 ( 1,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	1,607

兵庫丹波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	105,600 円	26,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	118,656 円	2,966,400　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,800 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 599,656 円　（　　　　　　 907 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,200 円（　　　　　 2,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,974,953 円
②総費用	599,656 円
③純収益　①－②	2,375,297 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	514,097 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	487,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 738 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,380,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
兵庫丹波 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

兵庫丹波 5-1

兵庫県

兵庫第５

氏名

不動産鑑定士　小南　貴子

印

TEL.

鑑定評価額

20,100,000 円

１㎡当たりの価格

30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	丹波市柏原町柏原字東海老ケ畑２６７５番１				②地積　(㎡)	661 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (60,200) （その他）
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ2	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北東16m国道	水道、下水	柏原 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 160 ｍ、西 210 ｍ、南 75 ｍ、北 140 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 650 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ国道

交通

施設

柏原駅北西方

2.0km

法令

規制

（都）
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

国道沿いの路線商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準はやや弱含みながらも
、概ね横ばい傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、丹波市及び隣接市町の商業地域の圏域。需要者は圏内の中小事業者が多く、圏外からの需要はほとんど
見られない。周辺背後の人口流出、少子高齢化等の影響もあるが、交通量が比較的多い路線商業地域にて、当該地域に
おける宅地需要は概ね横ばいで推移している。当該地域において土地取引は少なく、また、個別的事情に左右されるた
め、中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は国道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、自用目的の取引が多く見られる地域であるこ
とから、市場における取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映する価格として重要である。一方、賃貸物件
も見られることから、本件評価においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　兵庫丹波 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 27,100 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[100.0]

100
[ 88.2]

[100.0]
100

30,300

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     30,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

丹波市の不動産市場は、人口流出、地場産業
の低迷、少子高齢化等により、宅地需要はや
や弱い状態である。

当該地域は、交通量の多い幹線道路沿いの路
線商業地域にて、宅地需要は概ね横ばい傾向
にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

兵庫丹波 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＴ５０３国 -42	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	ＦＭ５０３国 -38	丹波市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南10.9m市道、中間画地		（都） (60,200)
c	ＯＲ５０３Ｙ -50	丹波市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.5m市道、西4.3m、角地		（都） (80,200)
d	ＭＹ５０３国 -21	丹波市		更地	（　）	不整形	南15m市道、東10m、北6m、三方路		（都） (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 30,636	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	33,461	100 [ 110.9]	30,172	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	30,200
b	(　 ) 29,730	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,581	100 [ 92.1]	32,118		32,100
c	(　 ) 22,687	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	21,938	100 [ 71.8]	30,554		30,600
d	(　 ) 25,231	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	24,520	100 [ 78.3]	31,315		31,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,200 円／㎡]

兵庫丹波 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあるため原価法の適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,988,432	626,594	2,361,838	1,861,200	500,638	（　0.9490） 475,105	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	10,108,617 円　　　　（　 15,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

兵庫丹波 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	160.00	Ｓ1	160.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	60 ％	200 ％	200 ％	661 ㎡	19.0 m x 45.0 m	前面道路：国道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建て店舗の一棟貸しを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	160.00	100.0	160.00	1,552	248,320	5.0	1,241,600
							3.0	744,960
～

～

～

～

計		160.00	100.0	160.00		248,320		1,241,600
								744,960

⑨年額支払賃料	248,320 円　×　12ヶ月　＝　 2,979,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,979,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 148,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,830,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,241,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,795 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 744,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 145,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,988,432 円　　　　（　 4,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＯＲ５０３賃　　　　-5	1,474 ( 1,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	1,728	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,638 円/㎡　月額支払賃料（　 1,552 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＩＴ５０３賃　　　　-2	1,301 ( 1,300)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,547
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

兵庫丹波 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	132,000 円	26,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,194 円	2,979,840　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 184,800 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 626,594 円　（　　　　　　 948 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 160.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 × 30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,861,200 円（　　　　　 2,816 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,988,432 円
②総費用	626,594 円
③純収益　①－②	2,361,838 円
④建物等に帰属する純収益	1,861,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	500,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	475,105 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 719 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,108,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,300 円／㎡）