別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 兵庫丹波 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   兵庫丹波 -1 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 9,290,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 丹波市柏原町北山字中尻２７０番３外 ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅の中に店舗等も 見られる県道沿いの 住宅地域 南8.3m県道 水道、下水 柏原 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   105 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．３ｍ県道 交通 施設 柏原駅西方 3.4km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、店舗等も見られる県道沿いの既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。今後も現 状のまま推移し、需要は限定的で、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主としてＪＲ福知山線沿線を中心とする丹波市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、圏内 の地縁を有する者がほとんどであり、圏外からの転入はほとんど見られない。地域経済の低迷や少子高齢化等の影響を 受け、需要は引き続き弱含み傾向にある。土地は、標準的な規模で７００万円～１，０００万円程度、新築の戸建住宅 で２，０００万円～２，４００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街地や最寄り駅から距離を置く既成住宅地域で、自用目的での取引が中心であり、近隣 地域等に賃貸住宅が存在せず、貸家需要を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。従って、本 件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との 検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　丹波篠山 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,800 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.2] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動 的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安 定的である。 市街地中心部から距離を置く既成住宅地域で 、地域要因に特段の変動はない。需要は地縁 者等に限定されるなど、依然として地価は下 落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％