別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 養父 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   養父 5-1 兵庫県 兵庫第７ 氏名  不動産鑑定士　一色　かつみ 印  TEL.

鑑定評価額 40,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 養父市八鹿町八鹿字篭ノ口１５７８番１外 ②地積 　(㎡) 981   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 店舗、事務所兼住宅 Ｓ3 低層店舗、営業所等 が中心の路線商業地 域 北16m県道、背面道 水道、下水 八鹿 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   180 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　       990 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 八鹿駅南西方 2.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成度のやや低い路線商業地域で、また北近畿豊岡自動車道の延伸で、通過交通量は減少傾向にあり、新規の店 舗展開の期待は薄く、地価は弱含み傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は但馬の商業地域及び住商の混在地域を包含する圏域。需要者は同一需給圏内を活動拠点とする地元の中小 法人或いは個人事業主が大半である。同一需給圏内では、人口減少などの一般的要因を背景に、店舗用地の需要は弱い 。不動産取引が少なく、また取引の経緯や規模等によって様々であり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用不動産を主体とする地域であり、貸し店舗や事務所等の賃貸事例を得られず収益還元法は適用しなかった。当該地 域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するもの と判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊岡 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [167.6] [100.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 但馬地域では高速道路の延伸など公共投資は 続くものの、世帯数の減少が見られる地域も 増え、土地需要は先細りで、地価は弱含みに 推移している。 高速道路の延伸によって、地域の衰退化が懸 念される路線商業地域であり、地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％