別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 加西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   加西 -5 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　若杉　和宏 印  TEL.

鑑定評価額 5,170,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 加西市鴨谷町字中垣内１１５４番１ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、工場等の 見られる既成住宅地 域 南3m市道 水道、下水 北条町 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   125 ｍ、西   115 ｍ、南    55 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 北条町駅北東方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街地中心部から距離を置く用途のやや混在した市街化調整区域内の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は ない。当面は、現状と同様に推移しつつも、需要は限定的で、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主として加西市及び隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、圏内の地縁を有 する者がほとんどであり、圏外からの転入はほとんど見られない。道路幅員が狭く、工場も見られるなど、用途の混在 性も見られる住宅地域で、需要は限定的である。尚、市街化調整区域内に位置することから、取引自体が極めて少なく 、また、取引規模等もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、農家住宅等も見られる市街化調整区域内の住宅地域であるため、自用目的での取引が中心 であり、貸家需要がなく、公法上の規制により賃貸住宅の想定をすることが困難であるため、収益還元法の適用は断念 した。従って、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代 表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小野 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,700 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症の影響に より厳しい状況にあり、商業地の地価は流動 的であるが、住宅地や工業地の地価は概ね安 定的である。 市街化調整区域内の街路条件も劣る住宅地域 で地域要因に特段の変動はなく、需要が地縁 者に限定されるなど、地価は依然として下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +11.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％