別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 三田 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -16 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　陰山　有里 印  TEL.

鑑定評価額 6,130,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月7日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市大原字上野ケ原１３２３番７０ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 市街地に近い住宅地 域 東6m市道 水道、下水 三田 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 三田駅北方 2.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅地域で、格別の変動要因は見当たらず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価 は、引き続き下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね三田市を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は三田市居住者で、 地縁性を有する者に限定される。市街化調整区域であり、選好性が劣るため、宅地需要は低調である。取引自体が少な く、取引される規模等もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域の住宅地域であるため、貸家需要がなく、公法上の規制により、賃貸住宅の想定は非現実的 であり、収益還元法の適用は断念した。取引も自己使用目的のものが支配的である。従って、代表標準地との検討を踏 まえ、実証的で信頼性の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 77.1] [101.0] 100 32,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。市街地中心部は再開発事業 が進捗するが、コロナ禍により経済活動が一 時的に停滞し、今後住宅地地価への影響を注 視すべきである。 地域要因に特段の変動はないが、市街化調整 区域の傾斜地の住宅地域で選好性が劣り、需 要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％