別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 三田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三田 -9 兵庫県 兵庫第５ 氏名  不動産鑑定士　櫻井　美津夫 印  TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月12日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三田市南が丘１丁目１９４２番４ ｢南が丘１－２４－２｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 横山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 横山駅北方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は既に戸建住宅や共同住宅が建ち並んで熟成した住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、当面 は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三田市及び隣接の神戸市北区や西宮市北部に広がる住宅地域である。需要者は大阪や神戸に職場を持つ一 次取得者が中心で、広域からの需要がある。同圏域より都心部に近いエリアでも住宅地の供給は続いているが、地価が 高止まりしているため、相対的な割安感から需要は底堅い。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な 規模の土地で１，１００万円前後、新築建売では総額３，０００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は戸建住宅が多く建ち並び、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸に加え、賃貸用共同住宅が散見される程度であり 、賃貸市場が十分に形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引動機は自己使用目的が殆どであるた め、市場の特性に応じ、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三田 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [100.0] 100 72,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅市場において新型コロナウイルス感 染症による影響は顕在化していないが、今後 は雇用情勢や可処分所得の動向に十分留意が 必要である。 既に戸建住宅や共同住宅が建ち並んで熟成さ れた環境にあり、地域要因に大きな変化はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％