鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１０３国 -15	川西市		更地	（　）	不整形	西5m市道、南東4m、二方路		準工 (60,200)
b	１１１０３国 -9	伊丹市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０７２０３国 -8	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、北5.2m、二方路		１住居 (70,200)
d	０３２０３国 -11	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準工 (70,200)
e	１１１０３国 -40	伊丹市		更地	（　）	長方形	西7.2m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	122,185	100 [ 97.0]	125,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 91,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,921	100 [ 98.9]	92,943		93,900
c	(　 ) 101,606	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 90.0]	100 [ 81.6]	139,183	100 [ 147.0]	94,682		95,600
d	(　 ) 119,027	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,622	100 [ 129.9]	92,088		93,000
e	(　 ) 134,007	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,007	100 [ 142.1]	94,305		95,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

川西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,010,256	2,391,934	8,618,322	6,868,800	1,749,522	（　0.9746） 1,705,084	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	39,653,116 円　　　　（　 63,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	628 ㎡	34.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建の工場（一棟貸し、延床面積６５０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	650.00	100.0	650.00	1,451	943,150	4.0	3,772,600
							2.0	1,886,300
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		943,150		3,772,600
								1,886,300

⑨年額支払賃料	943,150 円　×　12ヶ月　＝　 11,317,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,317,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 792,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,525,554 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,772,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,085 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,886,300 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 449,617 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,010,256 円　　　　（　 17,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６１０３賃Ｓ３　　　　-7	1,267 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,518 円/㎡　月額支払賃料（　 1,451 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＡ０７１０２賃Ｓ３　　　　-9	1,290 ( 1,217)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	1,667
c	ＡＡ０５１０２賃Ｓ３　　　　-5	1,064 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,478

川西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	108,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	339,534 円	11,317,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 486,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,391,934 円　（　　　　　　 3,809 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 60 ％　＋　0.0677 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,868,800 円（　　　　　 10,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,010,256 円
②総費用	2,391,934 円
③純収益　①－②	8,618,322 円
④建物等に帰属する純収益	6,868,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,749,522 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,705,084 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,715 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,653,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
川西 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川西 9-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠純

印

TEL.

鑑定評価額

58,400,000 円

１㎡当たりの価格

93,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	73,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川西市久代１丁目９８番１｢久代１－６－１４｣				②地積　(㎡)	628 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	台形 1.5:1	工場	中小工場、作業所、農地等が混在する工業地域	東6.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	北伊丹 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

６．５ｍ市道

交通

施設

北伊丹駅北西方

1.0km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模工場、作業所、農地等が混在する工業地域であり、今後も同様の操業環境を維持するものと予測する。
地価は横ばい傾向である。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 93,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 64,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北摂阪神間の内陸部で中小規模の工場、作業所に農地も見られる工業地域。需要者の中心は主に北摂阪
神間で事業展開する個人や法人の工場事業者等で、自動車や工作機械の大手メーカーに近いことから自動車関係や金属
加工の業種が多い。街路の幅員が大型車両の通行にはやや狭いところもあり、規模や事業内容等により中心となる価格
帯の把握は困難であるが、既存工場の増床需要等により価格水準は横ばい傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中小規模の自己使用の工場等を中心とする地域で、賃貸用工場等の競争力が弱く、賃借人の財務基盤も不安
定なケースも多いことなどから、収益価格は低位に試算された。比準価格は同一需給圏から信頼性のある取引事例を収
集して求められている。よって信頼性のある取引事例から試算された比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記の通り決
定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 9-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 100,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[109.7]

[101.0]
100

93,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の製造業事業所数は中小規模の事業所の
割合が高く減少傾向も、製造品出荷額等は増
加傾向。川西ＩＣ付近で物流施設整備計画進
む。

コロナ禍により大手メーカーの設備稼働が制
限されるなか、既存工場の増床需要等により
、地価は横ばい傾向。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

川西 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８１０３国 -15	川西市		更地	（　）	不整形	西5m市道、南東4m、二方路		準工 (60,200)
b	１１１０３国 -9	伊丹市		建付地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		準工 (60,200)
c	０３２０３国 -11	尼崎市		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		準工 (70,200)
d	１６２０３国 -31	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東8m市道、南6m、東6m、三方路		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	122,185	100 [ 97.0]	125,964	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	127,000
b	(　 ) 91,921	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	91,921	100 [ 99.9]	92,013		92,900
c	(　 ) 119,027	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	119,622	100 [ 129.9]	92,088		93,000
d	(　 ) 151,136	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	148,763	100 [ 146.4]	101,614		103,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 93,000 円／㎡]

川西 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,048,196	2,393,104	8,655,092	6,868,800	1,786,292	（　0.9746） 1,740,920	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,486,512 円　　　　（　 64,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	325.00	Ｓ2	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	628 ㎡	34.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 6.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの工場

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

工場の一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	650.00	100.0	650.00	1,456	946,400	4.0	3,785,600
							2.0	1,892,800
～

～

～

～

計		650.00	100.0	650.00		946,400		3,785,600
								1,892,800

⑨年額支払賃料	946,400 円　×　12ヶ月　＝　 11,356,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,356,800 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 794,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,561,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,785,600 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,206 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,892,800 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 451,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,048,196 円　　　　（　 17,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０６１０３賃Ｓ３　　　　-7	1,267 ( 1,195)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,408	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,523 円/㎡　月額支払賃料（　 1,456 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１３１０３賃Ｓ１　　　　-12	2,455 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,637
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	432,000 円	108,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	340,704 円	11,356,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 486,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 918,000 円	108,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	108,000 円	108,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,393,104 円　（　　　　　　 3,811 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	108,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 60 ％　＋　0.0677 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,868,800 円（　　　　　 10,938 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,048,196 円
②総費用	2,393,104 円
③純収益　①－②	8,655,092 円
④建物等に帰属する純収益	6,868,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,786,292 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,740,920 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,772 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,486,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 64,500 円／㎡）