鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２１０３国 -6	川西市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		２中専 (60,160)
b	１２２０３国 -3	尼崎市		更地	（　）	長方形	東3m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	１１０８ -5	池田市		更地	（　）	ほぼ長方形	南30m国道、中間画地		１住居 (60,200)
d	１１１０３国 -25	伊丹市		更地	（　）	不整形	東28m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	０４１０３国 -10	川西市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 70,897	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	69,633	100 [ 88.6]	78,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	81,000
b	(　 ) 69,527	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,527	100 [ 89.8]	77,424		79,700
c	(　 ) 88,894	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,894	100 [ 110.0]	80,813		83,200
d	(　 ) 57,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	71,225	100 [ 90.0]	79,139		81,500
e	(　 ) 63,884	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	62,745	100 [ 78.3]	80,134		82,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 81,600 円／㎡]

川西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,775,510	973,073	3,802,437	3,350,400	452,037	（　0.9746） 440,555	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	10,245,465 円　　　　（　 50,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	14.8 m x 13.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階は住宅（平均専有面積約５０㎡）を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,692	251,702	4.0	1,006,808
							2.0	503,404
2～ 2	住宅	110.00	90.0	99.00	1,300	128,700	1.0	128,700
							2.0	257,400
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		380,402		1,135,508
								760,804

⑨年額支払賃料	380,402 円　×　12ヶ月　＝　 4,564,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,564,824 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 237,841 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,518,983 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,135,508 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 760,804 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 245,740 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,775,510 円　　　　（　 23,525 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ａ１０１０２賃Ｔ３　　　　-14	3,338 ( 3,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,338	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,853 円/㎡　月額支払賃料（　 2,692 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＡ１０１０２賃Ｔ３　　　　-5	3,286 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,864
c	ＡＡ０６１０２賃Ｔ１　　　　-9	2,003 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,356

川西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	48,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	190,273 円	4,756,824　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 973,073 円　（　　　　　　 4,793 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,350,400 円（　　　　　 16,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,775,510 円
②総費用	973,073 円
③純収益　①－②	3,802,437 円
④建物等に帰属する純収益	3,350,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	452,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	440,555 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,245,465 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
川西 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川西 5-3

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　石川　太朗

印

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	63,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川西市水明台１丁目１番１６４				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）地区計画等 (90,200)
	1:1	店舗ＲＣ2F1B	低層の店舗併用住宅が多い近隣商業地域	東16m市道、背面道	水道、ガス、下水	平野 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

平野駅西方

1.8km

法令

規制

近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ニュータウン内の幹線道路沿いに店舗併用住宅等が見られる近隣商業地域であり、今後も現況のまま推移すると
予測する。高齢化等による背後住宅地の人口減少を背景に、地価は弱含み傾向にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 82,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 48,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川西市や周辺市の概ね近隣商業地域及び住商混在地域である。需要者の中心は地縁性のある地元事業者が
多くを占め、他所からの流入は少ない。北部ニュータウンは、利便性が劣ることに加え、高齢化や都心回帰等で人口が
減少傾向にあり、それに伴う住宅需要の減退により、周辺住民が顧客である近隣商業地域の地価も下落傾向にある。需
要の中心価格帯は、規模や業種により様々であるが、標準地と同規模程度の土地で１，０００万円台後半である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗併用住宅等が多く見られるニュータウン内の近隣型の商業地域であり、自用目的の取引が中心となっていることか
ら、土地価格に見合った家賃水準等が形成し得ておらず、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格はやや低位に試
算された。よって、取引市場を反映した実証的な比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、周辺標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     82,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

川西市北部郊外商業地は需要低迷から依然と
して価格の下落が見られ、新型コロナウイル
ス感染症による今後の地価動向には注視が必
要である。

ニュータウンが商圏である商業地域の需要は
依然として弱含み傾向で、背後住宅地と同様
に地価は下落している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

川西 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１１０３国 -25	伊丹市		更地	（　）	不整形	東28m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	０４２０３国 -30	尼崎市		更地	（　）	長方形	北10m市道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
c	０６１０３国 -41	宝塚市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南10m市道、中間画地		準住居 (60,200)
d	０４２０３国 -1	尼崎市		建付地	（　）	ほぼ整形	西12m市道、北6m、角地		１住居 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 57,692	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 81.0]	71,225	100 [ 90.0]	79,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	81,500
b	(　 ) 69,346	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	69,346	100 [ 86.4]	80,262		82,700
c	(　 ) 109,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	105,946	100 [ 132.5]	79,959		82,400
d	(　 ) 108,630	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	104,452	100 [ 131.6]	79,371		81,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +33.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 82,100 円／㎡]

川西 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,756,308	972,310	3,783,998	3,350,400	433,598	（　0.9746） 422,585	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	9,827,558 円　　　　（　 48,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ2	220.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	90 ％	200 ％	200 ％	203 ㎡	14.8 m x 13.9 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：フロアー貸し店舗、２階：住宅（平均専有面積約５０㎡）を想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	85.0	93.50	2,675	250,113	4.0	1,000,452
							2.0	500,226
2～ 2	住宅	110.00	90.0	99.00	1,300	128,700	1.0	128,700
							2.0	257,400
～

～

～

計		220.00	87.5	192.50		378,813		1,129,152
								757,626

⑨年額支払賃料	378,813 円　×　12ヶ月　＝　 4,545,756 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 192.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,545,756 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 236,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,500,868 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,129,152 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,727 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 757,626 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 244,713 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,756,308 円　　　　（　 23,430 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＡ１０１０２賃Ｔ３　　　　-5	3,286 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	2,882	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,836 円/㎡　月額支払賃料（　 2,675 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４１０３賃Ｔ３　　　　-5	3,012 ( 3,008)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	2,789
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	240,000 円	48,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	189,510 円	4,737,756　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 408,000 円	48,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,000 円	48,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 972,310 円　（　　　　　　 4,790 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 220.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,350,400 円（　　　　　 16,504 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,756,308 円
②総費用	972,310 円
③純収益　①－②	3,783,998 円
④建物等に帰属する純収益	3,350,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	433,598 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	422,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,082 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,827,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,400 円／㎡）