鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

川西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４１０３国 -19	川西市		更地	（　）	不整形	北西12m県道、南14m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
b	０１１０３国 -12	伊丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、中間画地		２低専 (50,100)
c	０７１０３国 -34	宝塚市		建付地	（　）	不整形	西3m市道、南3m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
d	０９１０３国 -33	伊丹市		更地	（　）	長方形	南13m県道、中間画地		２中専 (60,200)
e	０９１０３国 -30	伊丹市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商 (83,222)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	150,301	100 [ 96.6]	155,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 198,933	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,933	100 [ 127.8]	155,660		156,000
c	(　 ) 149,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	151,397	100 [ 94.1]	160,889		161,000
d	(　 ) 211,806	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	205,637	100 [ 130.8]	157,215		157,000
e	(　 ) 201,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,088	100 [ 130.8]	156,031		156,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +36.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +48.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 156,000 円／㎡]

川西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,427,797	3,391,542	12,036,255	9,729,000	2,307,255	（　0.9742） 2,247,728	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	51,084,727 円　　　　（　 99,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	275.59	Ｓ2	542.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	512 ㎡	22.1 m x 28.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要を勘案して各階３テナント（６０～９０㎡台）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物として標準的な共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.00	90.0	243.90	2,977	726,090	4.0	2,904,360
							2.0	1,452,180
2～ 2	店舗	271.00	90.0	243.90	2,111	514,873	4.0	2,059,492
							2.0	1,029,746
～

～

～

計		542.00	90.0	487.80		1,240,963		4,963,852
								2,481,926

⑨年額支払賃料	1,240,963 円　×　12ヶ月　＝　 14,891,556 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 487.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 432,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,891,556 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 432,000 円　　×　　％　＝　　 744,578 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,578,978 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,963,852 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,157 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,481,926 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 801,662 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,427,797 円　　　　（　 30,132 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１０３賃Ｔ３　　　　-7	3,603 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,156 円/㎡　月額支払賃料（　 2,977 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ１０１０２賃Ｔ３　　　　-14	3,338 ( 3,074)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,338
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	612,942 円	15,323,556　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 639,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,391,542 円　（　　　　　　 6,624 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 542.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,729,000 円（　　　　　 19,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,427,797 円
②総費用	3,391,542 円
③純収益　①－②	12,036,255 円
④建物等に帰属する純収益	9,729,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,307,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,247,728 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,390 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,084,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
川西 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川西 5-2

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　岡田　忠純

印

TEL.

鑑定評価額

76,800,000 円

１㎡当たりの価格

150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川西市多田桜木２丁目７番５外｢多田桜木２－２－３｣				②地積　(㎡)	512 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	台形 1:1.2	店舗Ｓ2	中低層の店舗、事務所ビル等が多い路線商業地域	東24m国道	水道、ガス、下水	多田 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

路線商業地域と近隣商業地域
の特性を有している。

街

路

２４ｍ国道

交通

施設

多田駅西方

180m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅から徒歩圏内にあり、中低層の店舗、事務所ビル等が多い路線商業地域であり、今後も同様の繁華性を維
持するものと予測する。地価動向は横ばい傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、川西市及び阪神間の主要幹線沿いの路線商業地域及び駅周辺に位置する近隣商業地域である。需要者の
中心は飲食、物販、自動車関連サービスのほか、金融機関や事業所等の法人や商業デベロッパー等である。市内の商業
エリアは比較的広い商圏を有しているものの、高齢化等に伴う人口減少等により、全般に活性化が進んでいない。取引
は土地建物総額で２、３億円までの規模が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は、規模や立地が同程度の貸室賃料について業態や銘柄、条件によって個別性が強いうえに秘匿性が強く、十
分な資料の収集に限界があり、適正な賃料水準を把握できたとはいい難い。一方、比準価格は同一需給圏から信頼性の
ある取引事例を収集して求められている。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　川西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 82,300 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[103.0]

100
[ 51.9]

[100.0]
100

151,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

「オアシスタウンキセラ川西」周辺の繁華性
が向上し、分譲、賃貸とも共同住宅の供給が
増加。中北部では多田で大型分譲マンション
の開発が進行中。

高齢化等に伴う人口減少等により、土地利用
の活性化は動きが鈍いが、最寄駅から徒歩圏
内にあり、足元では日用品等を中心とした需
要は安定。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

川西 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４１０３国 -19	川西市		更地	（　）	不整形	北西12m県道、南14m、二方路		工業地区計画等 (70,200)
b	０７１０３国 -33	宝塚市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南東3.3m、角地		１中専 (60,200)
c	０７１０３国 -34	宝塚市		建付地	（　）	不整形	西3m市道、南3m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
d	０１１０３国 -11	伊丹市		更地	（　）	台形	西18m市道、北東4m、二方路		２中専 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 150,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	150,301	100 [ 96.6]	155,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 160,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	161,084	100 [ 104.5]	154,147		154,000
c	(　 ) 149,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	151,397	100 [ 97.5]	155,279		155,000
d	(　 ) 156,379	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	153,313	100 [ 98.4]	155,806		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +14.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 155,000 円／㎡]

川西 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,620,378	3,399,182	12,221,196	9,729,000	2,492,196	（　0.9742） 2,427,897	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	55,179,477 円　　　　（　 108,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川西 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	275.59	Ｓ2	542.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	512 ㎡	22.1 m x 28.5 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

テナント４区画を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外部階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	271.00	100.0	271.00	2,749	744,979	4.0	2,979,916
							2.0	1,489,958
2～ 2	店舗	271.00	100.0	271.00	1,900	514,900	4.0	2,059,600
							2.0	1,029,800
～

～

～

計		542.00	100.0	542.00		1,259,879		5,039,516
								2,519,758

⑨年額支払賃料	1,259,879 円　×　12ヶ月　＝　 15,118,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 542.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 396,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,118,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 396,000 円　　×　　％　＝　　 755,927 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,758,621 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,039,516 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 47,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,519,758 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 813,882 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,620,378 円　　　　（　 30,509 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０５１０３賃Ｔ３　　　　-5	1,881 ( 1,762)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 68.0]	100 [100.0]	2,766	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,914 円/㎡　月額支払賃料（　 2,749 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ａ０９１０２賃Ｔ３　　　　-16	2,296 ( 2,058)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	3,061
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川西 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	138,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	620,582 円	15,514,548　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 639,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,173,000 円	138,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	138,000 円	138,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,399,182 円　（　　　　　　 6,639 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	138,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 542.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0705	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 35 ％　＋　0.0684 × 35 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,729,000 円（　　　　　 19,002 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,620,378 円
②総費用	3,399,182 円
③純収益　①－②	12,221,196 円
④建物等に帰属する純収益	9,729,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,492,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,427,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,742 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,179,477 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,000 円／㎡）