別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月13日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀 印  TEL. 
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われるもの
と思料されるが、周辺における宅地需要が積極的とはいえず、今後も地価は弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね川西市及び周辺諸都市郊外の圏域に存する宅地見込地地域であり、主な需要者は地元の住宅開発業
者である。川西市北部郊外の幹線道路背後に位置し、坂道等が多く利便性の劣る住宅団地縁辺部の宅地見込地地域にあ
って、周辺での宅地開発が積極的とはいえず、開発素地に対する需要は乏しいので、地価は下落傾向にある。転換・造
成後の宅地価格は、１区画７００万円前後、新築戸建住宅で２０００～２５００万円程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 住宅団地縁辺部に位置する比較的小規模な宅地見込地地域である。比準価格は、宅地見込地に係る現下の市況を反映し
た実証的な試算価格である。一方、控除後価格は、開発素地の分割・分譲等に係る投資採算性に基づき試算されている
点では理論的であるが、査定にあたり想定要素が介在しやや流動的となるため、比準価格に比べて説得力が劣る点は否
定できない。よって、控除後価格は参考程度に止め、実証的な比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 新型コロナ禍の影響の長期化が懸念されている。



周辺は宅地化されつつある田を中心とした熟成度の
高い宅地見込地地域であるが、周辺住宅地需要が積
極的とはいえず、地価は弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２１０３
国
-36		 川西市 山林   不整形 北6m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
b ０６１０３
国
-22		 宝塚市 田   不整形 北1m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
c １８２０３
国
-17		 西宮市 畑   不整形 北8.5m県道、
東1m、角地

１低専

(40,100)
d ＳＧ５０３
国
-46		 三田市 その他   ほぼ整形 北西6m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
14,566 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.3]
15,937 		 100
[  83.2]
19,155 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
19,200 
b (　　            )
29,703 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
30,309 		 100
[ 157.5]
19,244 
19,200 
c (　　            )
8,772 		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  76.8]
11,216 		 100
[  54.6]
20,542 
20,500 
d (　　            )
30,211 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,211 		 100
[ 156.8]
19,267 
19,300 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      19,200 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,600  （　   75.0 ％）
38,700 		 13,000  2,000  1,800  4,000  17,900 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,983		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     15,222		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２１０３
国
-22

     52,625 		 100
[100.0]		 [ 98.7]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]

     51,427 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     51,400 
b １０１０３
国
-22

     57,227 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[103.0]		 100
[118.8]

     51,445 

     51,400 
c ０８１０３
国
-25

     69,975 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[131.1]

     52,015 

     52,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +20.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +25.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +3.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,600 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
48,200 		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]
51,261 		 [100.0]
100
51,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,600 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）
令和3年1月13日　提出
川西 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 3-1 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘 印  TEL. 
鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和2年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 個別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 川西市緑が丘１丁目２０７番
 ②地積(㎡) 842  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）
台形
1:1.2		 田 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い地域 北1m未舗装道路 水道、ガス、下水 山下

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   20 ｍ、西   40 ｍ、南   40 ｍ、北   50 ｍ ②標準的使用 農地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   30.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 道

路		 １ｍ未舗装道路 交通

施設		 山下駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の
　将来予測		 住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見込地地域であり、将来的には小規模宅地開発が行われる蓋然
性を有するが、川西市北部の住宅地の需給バランスを反映して、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 隣接地と併合し、転換造成後、戸建住宅の敷地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 台形　　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     19,200 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     15,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、阪神間の宅地見込地又は分割利用が可能な面大地を含む圏域で、需要者の中心は地元を中心とする宅地
開発が得意な宅地開発業者や、戸建分譲を目的とした工務店等の建築会社である。郊外立地で、かつ開発造成に手間が
かかり、リスクの大きい宅地見込地に対する開発業者の需要は乏しく、地価は下落傾向にある。転換・造成後の宅地価
格は、１区画６００～７００万円程度、新築戸建住宅で２，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 上記により、比準価格と控除後価格を求めた。比準価格は取引事例が乏しい中での査定であるが、宅地見込地の現在の
市場状況を十分に反映した実証的な価格である。他方、控除後価格は、投資採算性に基づき試算した理論的な価格であ
るが、その査定には想定要素が介在するため、規範性の程度は比準価格より劣るものと判断する。したがって、本件で
は比準価格を重視し、控除後価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -2.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 住宅地の地価は南部で概ね横ばい、中北部では概ね
下落基調である。新型コロナウイルス感染症の状況
次第で今後の地価に影響を与える可能性がある。

住宅団地に近い田を中心とした熟成度の高い宅地見
込地地域であり、周辺の住宅地の地価下落の影響を
受け需要はやや弱含みで推移している。

個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 川西 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ１３１０
２国
-87		 伊丹市 その他   不整形 接面道路無、
無道路地

１中専

(60,200)
b ０２１０３
国
-36		 川西市 山林   不整形 北6m市道、
中間画地

１低専

(50,100)
c １８２０３
国
-17		 西宮市 畑   不整形 北8.5m県道、
東1m、角地

１低専

(40,100)
d ０６１０３
国
-22		 宝塚市 田   不整形 北1m道路、
中間画地

１住居

(60,160)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
28,300 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
28,300 		 100
[ 135.8]
20,839 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
20,800 
b (　　            )
14,566 		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[  90.3]
15,937 		 100
[  83.2]
19,155 
19,200 
c (　　            )
8,772 		 100
[ 100.0]		 [  98.2]
100		 100
[  76.8]
11,216 		 100
[  54.6]
20,542 
20,500 
d (　　            )
29,703 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  98.0]
30,309 		 100
[ 157.5]
19,244 
19,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 -0.10		 画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +20.0 宅地造成　　 -30.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 -0.20		 画地　　　　 -23.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -40.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +50.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      19,200 円／㎡]
川西 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 12.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
51,500  （　   75.0 ％）
38,625 		 13,000  2,000  1,800  4,000  17,825 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 12.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  5.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8929　　　　     15,916		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9524　     15,158		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 15,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２１０３
国
-13

     73,704 		 100
[100.0]		 [ 99.1]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[147.0]

     49,688 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     49,700 
b ０５１０３
国
-13

     59,216 		 100
[100.0]		 [ 99.0]
100		 100
[  /  ]		 100
[102.0]		 100
[112.7]

     50,998 

     51,000 
c ０２１０３
国
-32

     47,716 		 100
[100.0]		 [ 99.6]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.2]

     53,883 

     53,900 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +5.0 環境　　　  +40.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   -1.0 環境　　　  +15.0
画地　　　   +2.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　 -0.10		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +2.0 交通・接近   -9.0 環境　　　   -5.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 51,500 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
川西

-16
48,200 		 [ 98.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.9]
51,261 		 [100.0]
100
51,300 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -1.0
交通・接近　　  +2.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 51,500 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,500 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　      28 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     50 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 97 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　  3 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     15　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    123 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  26.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　アスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水：道路側溝等　汚水：公共下
　水道に接続
　
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　特になし
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 100.0 ｍ
＊その他
　特になし