別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -29 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐 印  TEL.

鑑定評価額 6,820,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市東畦野山手１丁目４番１３ ｢東畦野山手１－２８－２７｣ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西6.3m市道 水道、ガス、下水 一の鳥居 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６．３ ｍ市道 交通 施設 一の鳥居駅西方 510m 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は丘陵地に開発された戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。住宅地として成熟しており、地域要因に変 動はなく今後も現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢電鉄沿線の戸建住宅地と判断した。需要者は川西市を中心として、隣接市町の地縁的選好性を有する 居住者等がほとんどである。最寄駅へは徒歩圏にあるものの、支線であり都心部へのアクセスは相対的に劣るため選好 性は低い。土地は７００万程度、新築戸建住宅は２，０００～３，０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅用に開発された第１種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではな いこと等から収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定 を行うことから、実証的な比準価格を標準として上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地を規準とした価 格との均衡性も保たれていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [139.9] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊 外や高台にある土地の需要は低迷している。 今後も新型コロナ感染症拡大の影響に注視す る必要がある。 丘陵地に開発された中規模住宅団地であり地 域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％