別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -28 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　熊谷　有剛 印  TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 27,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月5日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市多田院西１丁目８３番 ｢多田院西１－５－１１｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が散在する住宅地域 東4m市道 水道、下水 川西能勢口 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 川西能勢口駅北方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が散在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。郊外市街化調整区域内 の住宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に川西市及び猪名川町、宝塚市、三田市等周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。想定される 需要者は川西市及び周辺市町の地縁的選好性を有する個人等が中心となる。地縁性を有しない者は転入しづらいこと、 郊外の住宅地域で利便性等が劣ることから、需要は弱く、地価は継続的に下落傾向となっている。需要の中心となる価 格帯は土地で総額５００万円～８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅、農家住宅が散在する市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であるため収益還元法を適用し なかった。比準価格は、採用事例はやや広範囲にわたるが対象標準地と価格牽連性を有する市街化調整区域内の住宅地 の取引事例に基づき試算しており、説得力を有する価格を得た。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以 って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　猪名川 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,600 円／㎡ [ 96.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.7] [100.0] 100 26,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南部に中心市街地が形成され、北部ニュータ ウンの地価は弱い動きが続いている。今後コ ロナ禍の長期化による経済の下振れリスクに 注意を要する。 市街化調整区域内の住宅地需要は限定的で、 地価は継続的に下落傾向となっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％