別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 川西 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -22 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　中村　要 印  TEL.

鑑定評価額 9,970,000 円  １㎡当たりの価格 54,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市けやき坂１丁目７番４ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南6.2m市道 水道、ガス、下水 川西能勢口 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．２ ｍ市道 交通 施設 川西能勢口駅北西方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因は今後当分の間は概ね現状を維持した状態で推移する ものと思料するが、今後コロナ禍が地価に与える影響について注視する必要があると思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市中北部エリアで主として阪急川西能勢口駅からのバス利用圏を中心とする住居系地域一帯と捉えら れる。需要者は同一需給圏内の居住者が中心となる。新興住宅団地であり住環境は概ね良好であるが、利便性に劣る地 域であることから、需要はやや弱く、地価は若干下落傾向で推移していると思料する。土地は１，０００万円台、新築 戸建は２，０００万円台後半から３，０００万円台前半が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例により求められており、不動産の市場性を反映する価格として実証性及び規範性は高く、 十分な説得力を有するものと判断する。なお、対象近隣地域は自己使用中心の戸建住宅地域で賃貸需要に乏しく、経済 合理的に賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用を断念した。よって、比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [102.9] [103.0] 100 54,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の人口等は微減傾向で推移している。 川西市中北部の住宅地需要は全体的に弱含み で推移しており、今後はコロナ禍による影響 も懸念される。 地域要因に目立った変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％