別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
川西 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 -21 兵庫県 兵庫第1 氏名  不動産鑑定士 福西 理祐 印  TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  1㎡当たりの価格 56,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
45,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川西市丸山台2丁目1番31
②地積
 (㎡)
180  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
地区計画等



1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南東9.6m市道 水道、ガス、下水 日生中央

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北、9.
6m市道
交通

施設
日生中央駅北東方

1.1km
法令

規制
1低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、良好な住環境は今後も現況のまま推移
するものと予測する。また、地価は都心への接近性に難があること等を反映して弱含みで推移すると予想する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川西市北部及び猪名川町南部に開発された大規模ニュータウンの住宅地である。需要者の中心は阪神間
の企業に勤務する若年サラリーマン層が多くを占める。中規模の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり居
住環境は良好なものの、都心への接近性に劣るため需要は低調である。中心となる価格帯は、土地については1,00
0万円程度、新築戸建住宅は3,000万円~3,500万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は戸建住宅用に開発された第1種低層住居専用地域内の土地であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではな
いこと等から収益還元法は適用しなかった。取引は自用目的が中心で、市場参加者は周辺の取引価格を指標に意思決定
を行うことから、実証的な比準価格を標準として上記の通り鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地を規準とした価
格との均衡性も保たれていると判断した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川西 -19                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[102.0]
100
56,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           56,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊
外や高台にある土地の需要は低迷している。
今後も新型コロナ感染症拡大の影響に注視す
る必要がある。

郊外の大規模ニュータウン内の住宅地であり
、地域要因に変動はない。供給が需要を上回
る状況は続いている。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -3.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 川西 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 04103

-2
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.8m町道
、北西6m、
角地



1低専
地区計画等
(60,80)
b 10103

-3
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西17m町道、
南東6m、
南西4.5m、
三方路


1低専
地区計画等
(60,80)
c 04103

-25
川西市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,80)
d 10103

-26
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m町道、
北西6m、角地




1低専
地区計画等
(60,80)
e 10103

-12
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m町道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
53,933  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

52,362 
100
[  95.0]

55,118 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

56,200 
b (            
60,125  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[  90.0]
100
[ 107.0]

62,435 
100
[ 112.4]

55,547 

56,700 
c (            
60,139  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

59,959 
100
[ 108.0]

55,518 

56,600 
d (            
51,451  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

49,472 
100
[  89.3]

55,400 

56,500 
e (            
49,905  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

49,411 
100
[  89.4]

55,270 

56,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +4.0 環境      +6.0
画地      +7.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -8.0 環境      -1.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -6.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,500 円/㎡]  



川西 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
戸建住宅用に開発された大規模住宅団地内にあり、転勤等の特殊な事情に基づくもの以外には戸建賃貸住宅は見
受けられず、経済的に賃貸事業が成り立たない地域であるため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 3 年地価公示)
令和3年1月15日 提出
川西 -21 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川西 -21 兵庫県 兵庫第1 氏名  不動産鑑定士 齋藤 誠 印  TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  1㎡当たりの価格 56,500 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6)


[令和2年1月]
路線価又は倍率
45,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
川西市丸山台2丁目1番31
②地積
 (㎡)
180  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,80)

(その他)
地区計画等



1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域
南東9.6m市道 水道、ガス、下水 日生中央

1.1km
(2)



①範囲 東    30 m、西    30 m、南    30 m、北    30 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         180 ㎡程度、形状 ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北9.6
m市道
交通

施設
日生中央駅北東方

1.1km
法令

規制
1低専
(50,80)
地区計画等

⑤地域要因の将
 来予測
中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するも
のと予測する。地価水準は需給バランスや都心からの接近性等を反映して今後下落傾向での推移を予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            56,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川西市北部及び猪名川町南部の能勢電鉄沿線の大規模住宅団地である。同一需給圏に地縁性を有する者が
需要者の中心である。中規模戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好である。ただ当該ニュー
タウンでの高齢化の進展、供給過多や都心回帰の影響等より、需要は脆弱な状況が続いている。土地については1,0
00万円台前半程度、新築戸建住宅は3,000万~3,500万円程度の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か
つ説得力のある価格である。一方、対象地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ自用目的中心の地域であり、第1種低層住居
専用地域にあって法令上の形態制限も厳しく、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の
適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 川西 -19                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
         55,000 円/㎡
[ 98.7]
100
100
[100.0]
100
[ 97.9]
[102.0]
100
56,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           56,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
中・南部の駅徒歩圏の住宅地域は需要が比較
的堅調であるが、今後のコロナ禍の影響は不
透明である。北部は需要が弱く、下落傾向が
続いている。

中規模戸建住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な
大規模住宅団地であるが、高齢化等で供給が
多い等の要因から、地価は下落傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -2.0
交通・接近     -3.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.5 %  %
3 試算価格算定内訳 川西 -21 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 04103

-25
川西市

建付


  
(           ) 
長方形 北西6m市道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,80)
b A1010
2国
-94
川西市

建付


  
(           ) 
長方形 南東6m市道、
北東6m、角地




1低専
地区計画等
(60,80)
c A0910
2国
-88
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北6m町道、
中間画地




1低専
地区計画等
(50,80)
d 10103

-26
川辺郡猪名川町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m町道、
北西6m、角地




1低専
地区計画等
(60,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
60,139  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

59,959 
100
[ 108.0]

55,518 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

56,600 
b (            
65,789  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

61,971 
100
[ 112.0]

55,331 

56,400 
c (            
31,504  
100
[ 100.0]
[  99.0]
100
100
[  70.0]
100
[ 100.0]

44,556 
100
[  80.8]

55,144 

56,200 
d (            
51,451  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

49,472 
100
[  87.5]

56,539 

57,700 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境      +8.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +2.0 環境     +12.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -3.0 環境     -15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -8.0 環境      -3.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      56,500 円/㎡]  



川西 -21 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内にあり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
第1種低層住居専用地域に指定された自用取引中心の戸建住宅地域にあって、経済合理性のある賃貸経営は難し
いため、収益還元法の適用を断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ