別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -21 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠 印  TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市丸山台２丁目１番３１ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東9.6m市道 水道、ガス、下水 日生中央 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北９．６ ｍ市道 交通 施設 日生中央駅北東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、地域要因に変化はなく当面は現状のまま推移するも のと予測する。地価水準は需給バランスや都心からの接近性等を反映して今後下落傾向での推移を予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川西市北部及び猪名川町南部の能勢電鉄沿線の大規模住宅団地である。同一需給圏に地縁性を有する者が 需要者の中心である。中規模戸建住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好である。ただ当該ニュー タウンでの高齢化の進展、供給過多や都心回帰の影響等より、需要は脆弱な状況が続いている。土地については１，０ ００万円台前半程度、新築戸建住宅は３，０００万～３，５００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。一方、対象地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ自用目的中心の地域であり、第１種低層住居 専用地域にあって法令上の形態制限も厳しく、経済合理的な賃貸住宅経営は困難である。よって本件では収益還元法の 適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     55,000 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 97.9] [102.0] 100 56,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中・南部の駅徒歩圏の住宅地域は需要が比較 的堅調であるが、今後のコロナ禍の影響は不 透明である。北部は需要が弱く、下落傾向が 続いている。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ居住環境が良好な 大規模住宅団地であるが、高齢化等で供給が 多い等の要因から、地価は下落傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％