別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -15 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　誠 印  TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市小戸３丁目１８７番３ ｢小戸３－９－３｣ ②地積 　(㎡) 188   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1 住宅 Ｗ2 新旧の一般住宅が混 在する古くからの住 宅地域 北西4m私道 水道、ガス、下水 川西能勢口 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 川西能勢口駅北東方 980m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後もほぼ現況のまま推移するものと予測する。地価は当面の間 、横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線、ＪＲ福知山線及び能勢電鉄線の沿線で、概ね川西市及び宝塚市南部の圏域。需要者は、同一 需給圏内居住者のほか、外部からの流入も見られる。大阪への通勤の便も良く、需要は比較的安定している。当該状況 を反映し、地価は概ね横這いで推移している。土地は総額２，０００万円台前半、新築戸建住宅は３，０００万円台後 半から４，０００万円までのものが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的か つ説得力のある価格である。対象地域は自用の戸建住宅中心の地域であり、経済合理的な賃貸住宅経営は困難な状況に ある。よって本件では収益還元法の適用を断念した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [109.3] [100.0] 100 145,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    146,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中・南部の駅徒歩圏の住宅地域は需要が比較 的堅調であるが、今後のコロナ禍の影響は不 透明である。北部は需要が弱く、下落傾向が 続いている。 市中心部に近く利便性の良好な住宅地域であ り、地価は近時底堅く、横ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％