別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出 川西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -13 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　勝沼　和子 印  TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市加茂３丁目１７３番１１ ｢加茂３－６－１｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅、アパー ト等が混在する住宅 地域 北4.3m市道、東側道 水道、ガス、下水 川西池田 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 川西池田駅南西方 1.4km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模住宅が多く見られる住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。今後の地価動向 については、新型コロナウイルス感染症による影響を注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線及びＪＲ福知山線の沿線で、概ね川西市及び宝塚市南部、伊丹市北部の圏域である。需要者 は、同一需給圏内の居住者が中心となっている。最寄駅からはやや距離があり、周辺街路状況等もやや劣る住宅地域で あるが、スーパーやコンビニ等の生活利便施設が徒歩圏にあること等から、地縁者を中心に一定の需要が見られる。土 地は１，０００万円台前半、新築建売住宅では２，５００～３，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域等において信頼性の高い取引事例を収集することができた。一方、当該標準地は画地規模が小 さく経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅を建築することが困難であるため収益還元法の適用を断念した。自己使用 目的での取引が中心の地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、代表標 準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    163,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [143.5] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市の住宅地需要は、利便性が良好な中心 部で底堅く、中北部では総じて弱含んでいる 。今後、長期化する新型コロナの影響が懸念 される。 利便性や住環境等に特段の優位性がある地域 ではないが、地縁者を中心に一定の需要が見 られ、地価は概ね横這い傾向で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +34.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％