別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -12 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　福西　理祐 印  TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 55,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市鼓が滝２丁目１１番４１ ｢鼓が滝２－９－３１｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 鼓滝 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．１ ｍ市道 交通 施設 鼓滝駅南東方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、地域要因に変動はなく今後も現状のまま推移するもの と予測する。最寄駅から急な坂道を経た高台に位置し、当面地価は弱含みの動きと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は能勢電鉄沿線の戸建住宅地である。市場参加者は川西市居住者を中心として、隣接市町からの参入も見ら れる。坂道がきつく住環境は優れているとは言えないが、価格水準が安いために需要がないということはない。土地は １１００万円程度、新築の戸建住宅は２８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 直近の取引事例を選択し、取引事例比較法を適用して比準価格を査定した。なお、近隣地域は自用目的での取引が中心 で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性が重視される住宅地域 であるため実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡性にも留意のうえ、対象標準地の鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [135.2] [103.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性に優る土地の需要は堅調であるが、郊 外や高台にある土地の需要は低迷している。 今後も新型コロナ感染症拡大の影響に注視す る必要がある。 地域要因に変動はないが、選好性の弱さから 地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％