別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 川西 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川西 -6 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　太朗 印  TEL.

鑑定評価額 11,700,000 円  １㎡当たりの価格 85,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川西市新田２丁目２６２番２９ ｢新田２－３－５｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、店舗併用 住宅等が混在する住 宅地域 南4m県道 水道、ガス、下水 多田 780m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       135 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ県道 交通 施設 多田駅西方 780m 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか店舗併用住宅等が混在する既成住宅地域にあって、今後も現況の住環境を維持するものと予測す る。川西市中北部住宅地への需要は依然として弱く、地価は若干の下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、能勢電鉄沿線の概ね川西市北部を圏域とする住宅地域である。需要者としては、川西市及び周辺市町の 居住者のうち周辺や都市部に通勤する層である。旧集落に隣接しており、一般住宅のほか店舗、共同住宅、事業所等が 混在している。最寄駅は徒歩圏にあるものの、高齢化の進行や都心回帰傾向もあり、需給は弱含みである。需要の中心 価格帯は土地で１，０００万円～１，３００万円、新築の戸建物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も見られるが、採算性の低い低層共同住宅が見られる程度で、自用目的の戸建住宅用地の取引が 多くを占め、取引価格水準を指標に取引の意思決定がなされることが主である。また、対象標準地は画地規模がやや小 さく、経済合理的な経営が可能な賃貸共同住宅の想定は困難であったため、収益還元法の適用を断念した。よって、代 表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した信頼性のある比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川西 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 86.9] [103.0] 100 84,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 川西市南部市街地の利便な住宅地の需要は安 定的で、北部住宅地は依然弱く、新型コロナ ウイルス感染症による今後の地価動向には注 視が必要である。 一般住宅や店舗併用住宅が混在する住宅地域 であり、川西市中北部の住宅地域への需要は 依然として弱く、地価は若干の下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％