別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 高砂 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 9-3 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機 印  TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市曽根町字砂川８８９番外 ②地積 　(㎡) 3,679   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 工場 中小規模の工場が建 ち並ぶ工業地域 西10.5m国道 水道、ガス、下水 曽根 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ　国道 交通 施設 曽根駅南東方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに中小の工場が建ち並ぶ工業地域であり、当面は現状を維持しながら推移して行くものと思料するが、 将来的には店舗用地への転用も十分考えられる地域である。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市及び周辺市町の中小工場地域である。需要者は同一需給圏内に存する大企業の関連業種を営む 事業者等が中心となる。高砂西ランプが近くに存し、比較的交通量の多い街路沿いに面していることから、工場地とし ての需要のみならず沿道商業施設用地としての需要も見込める地域である。当該地域に対する需要は底堅いと思料され る。取引される規模や価格帯は様々で市場での需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 貸工場・倉庫等は殆ど見受けられず、賃貸市場は未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。一方、比準価 格は現実の工場等用地に係る複数の取引事例から試算しており、市場の実態を反映し、精度の高いものになっているこ とから十分説得力があるものと判断した。以上から本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評 価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の経済・雇用情勢は各種政策の効果もあ って徐々に持ち直している。物流用地への需 要は概ね堅調に推移し、生産活動は徐々に持 ち直している。 地域要因の大きな変動は見られないが、用途 の多様性が認められる工業地にあり、地価は 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％