別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 高砂 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -7 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　谷野　千晴 印  TEL.

鑑定評価額 5,290,000 円  １㎡当たりの価格 48,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月13日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市金ケ田町４３番２２ ｢金ケ田町５－２２｣ ②地積 　(㎡) 110   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 曽根 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  10.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．３ｍ 市道 交通 施設 曽根駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね成熟した住宅地域で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。周辺の取引価格等より地価水準は横 這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね高砂市の住宅地域で、需要者は同一需給圏に地縁性を有する個人を中心とする。高砂市内では工場跡 地での大規模分譲地があるほか、農地転用等による小規模分譲地が市内一円で散見される。当地域は最寄り駅への接近 性は優れているものの利便施設等からはやや離れている。地域における需要の中心価格帯は、土地は６００万円前後、 新築の戸建物件は２，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域における自己使用を目的とする取引事例から試算したもので市場を反映した実証的 な価格である。尚、収益価格は規模が小さいことから試算できず、積算価格も後述の理由により試算できなかった。従 って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以て鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [180.0] [101.0] 100 48,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市の人口は減少傾向、高齢化率は上昇傾 向にある。居住快適性の優る地域や新規分譲 地の需要は底堅いものの全体的に需要は弱ま りつつある。 熟成した住宅地域で、地域要因の変動は特に ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +80.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％