別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 高砂 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -5 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　田中　計機 印  TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市春日野町２９７３番８ ｢春日野町７－１４｣ ②地積 　(㎡) 97   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6.3m市道 水道、ガス、下水 曽根 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６． ３ｍ市道 交通 施設 曽根駅南方 630m 法令 規制 ２住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、今後も低層住宅地域として静態的に推移するものと思料される。地価は底打ち感 があるものの若干の下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市及び隣接市に位置するＪＲ山陽本線、山陽電鉄本線沿線の住宅地域。需要者の中心は高砂市内の在 住者及びその縁故者であり、圏外からの転入者は比較的少ない。姫路バイパスとＪＲ軌道敷に囲まれた地域内に属する という地域性から、周辺の新規分譲地と比して選好性はやや劣り、地価は依然として若干の下落傾向にある。取引の中 心価格帯は、土地１００㎡程度で６００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域において低層アパートも見られるものの、後述する理由により収益価格は試算できなかった。近隣地域におい ては投資目的での取引はほとんどみられず自用目的での取引が支配的である。したがって、類似地域内の不動産市場で 形成された価格から試算され、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高砂 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     87,700 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [150.5] [100.0] 100 57,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅投資は弱めの動きとなり、雇用者所得は 減少していることから、厳しい状態にあるが 、各種政策の効果もあって景気は緩やかに持 ち直している。 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地として 概ね熟成しており、地域要因に特段の変動は 見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％