別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月8日　提出 高砂 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高砂 -1 兵庫県 兵庫第６ 氏名  不動産鑑定士　河内谷　順 印  TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 71,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月4日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高砂市西畑１丁目６２５番８０ ｢西畑１－４－６｣ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南西5.3m市道 水道、ガス、下水 高砂 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ３ｍ市道 交通 施設 高砂駅南西方 750m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 高砂駅から徒歩圏にある既成の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、当面は現状のまま推移するものと予測 される。一方、高砂駅前の複合商業施設が閉店するなど利便性の低下による影響は否めない。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高砂市内の住宅地域であり、山陽電鉄沿線の地域との価格牽連性は高い。需要者は同一需給圏内に居住す る給与所得者等の一次取得者が中心と判断される。高砂市南部の山陽電鉄沿線に位置する既成住宅地域であり、周辺エ リアとの競合もあり需要は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は、新築の建売住宅で２，０００万円前後～３， ０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地に存し、経済合理性を有する賃貸住宅の建築を想定することは困難であり、収益還元法は 不適用とした。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算さ れた価格で規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高砂市は、総人口は減少傾向にあり、高齢化 率は上昇傾向にある。土地の取引価格は立地 条件等により二極化が進んでいる。 住宅団地として成熟しており地域要因に特段 の変動はみられない。高砂駅周辺で商業施設 の閉店等もあったが一方、新興住宅団地の分 譲等もみられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％