鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７１０３国 -33	宝塚市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南東3.3m、角地		１中専 (60,200)
b	１３１０３国 -30	伊丹市		更地	（　）	ほぼ台形	北西24.5m国道、中間画地		準住居 (60,200)
c	０９１０３国 -30	伊丹市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商 (83,222)
d	０２１０３国 -14	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		近商 (80,200)
e	０９１０３国 -34	宝塚市		更地	（　）	台形	北東6m市道、北4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 160,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	161,084	100 [ 98.6]	163,371	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	163,000
b	(　 ) 191,582	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	191,582	100 [ 117.2]	163,466		163,000
c	(　 ) 201,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,088	100 [ 125.3]	162,879		163,000
d	(　 ) 253,088	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,199	100 [ 160.0]	163,874		164,000
e	(　 ) 299,960	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	291,884	100 [ 178.6]	163,429		163,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +28.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +52.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +77.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

宝塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価を把握することができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,546,345	1,096,497	4,449,848	3,699,400	750,448	（　0.9746） 731,387	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	17,009,000 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	12.9 m x 12.1 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階シングルタイプ（４戸、平均専用面積３８㎡）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的な数値を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	3,046	207,128	4.0	828,512
							2.0	414,256
2～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	1,650	126,225	1.0	126,225
							2.0	252,450
～

～

～

計		255.00	86.7	221.00		459,578		1,080,962
								919,156

⑨年額支払賃料	459,578 円　×　12ヶ月　＝　 5,514,936 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,514,936 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,747 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,239,189 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,080,962 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,269 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 919,156 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 296,887 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,546,345 円　　　　（　 38,251 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＡ０２１０２賃Ｔ２　　　　-4	4,979 ( 4,709)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,207	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,229 円/㎡　月額支払賃料（　 3,046 円/㎡）　基準階 1 F B
b	ＡＡ０２１０２賃Ｔ２　　　　-3	4,266 ( 3,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,250
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	220,597 円	5,514,936　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,096,497 円　（　　　　　　 7,562 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,699,400 円（　　　　　 25,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,546,345 円
②総費用	1,096,497 円
③純収益　①－②	4,449,848 円
④建物等に帰属する純収益	3,699,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	750,448 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	731,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,044 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,009,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
宝塚 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-8

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　堀田　勝己

印

TEL.

鑑定評価額

23,300,000 円

１㎡当たりの価格

161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市清荒神１丁目１１０番２｢清荒神１－１７－１８｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) （その他）地区計画等
	1:1	店舗兼住宅Ｓ3F1B	低層の店舗併用住宅が多い参道沿いの商業地域	東3.5m市道	水道、ガス、下水	清荒神 110m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

清荒神清澄寺の門前町を形成
する一部アーケード付の商業
地域

街

路

３．５ｍ市道

交通

施設

清荒神駅北西方

110m

法令

規制

近商
(80,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

　低層の店舗併用住宅を中心とする参道沿いの商業地域であり、今後も同様の地域環境を維持するものと予測す
る。需給関係に大きな変化はなく、地価は当面の間、横ばい基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、宝塚市のほか概ね阪神間の近隣型商業地域一帯。需要者の中心は、小規模小売店舗、飲食業等を営む
法人又は個人である。近隣地域は門前町という性格から、商況は参拝客数に左右され、安定性には欠ける。近時感染症
の流行により来街者は減少しているものの、不動産市場への顕著な影響は目下のところ見られず、地価は概ね横ばい傾
向にある。なお、取引目的や規模はまちまちであり、典型的な取引形態や価格帯をつかむことは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は小規模な店舗兼共同住宅を中心とする商業地域であり、同一需給圏として阪神間所在の類似の近隣型商業
地等の取引価格水準、賃貸需要等の影響を受け、地価形成がなされる傾向にある。但し、収益性を中心に地価形成され
るには至っていないために収益価格は低位に試算された。よって、近時の当該市場実態を反映した比準価格を重視し、
収益価格は参考に留め、さらに代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　伊丹 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 167,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[102.0]

100
[101.9]

[100.0]
100

161,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    161,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口が横ばい傾向にある宝塚市では、中心商
業地への需要は堅調である一方、その他の商
業地は弱い。商圏は広くなく、感染症流行の
影響も限定的。

清荒神清澄寺の参道途中に位置し、近時参拝
者減少に見舞われているものの店舗は概ね営
業継続し、地価は横ばい状況を維持している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７１０３国 -34	宝塚市		建付地	（　）	不整形	西3m市道、南3m、二方路		近商地区計画等 (80,200)
b	０７１０３国 -33	宝塚市		貸家建付地	（　）	不整形	西6m市道、南東3.3m、角地		１中専 (60,200)
c	０６１０３国 -34	宝塚市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東14m県道、中間画地		２中専 (60,150)
d	０４１０３国 -24	川西市		建付地	（　）	不整形	北西4.8m市道、中間画地		１低専 (50,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	151,397	100 [ 90.3]	167,660	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	168,000
b	(　 ) 160,923	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	161,084	100 [ 96.4]	167,100		167,000
c	(　 ) 200,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	200,000	100 [ 115.7]	172,861		173,000
d	(　 ) 119,791	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	140,106	100 [ 81.8]	171,279		171,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

宝塚 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地における宅地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,488,005	1,094,180	4,393,825	3,699,400	694,425	（　0.9746） 676,787	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	15,739,233 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	85.00	Ｓ3	255.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商地区計画等	80 ％	200 ％	200 ％	145 ㎡	12.9 m x 12.1 m	前面道路：市道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階シングルタイプ（４戸、平均専用面積３８㎡）

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

類似の店舗付共同住宅を参考

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	85.00	80.0	68.00	2,975	202,300	4.0	809,200
							2.0	404,600
2～ 3	住宅	85.00	90.0	76.50	1,650	126,225	1.0	126,225
							2.0	252,450
～

～

～

計		255.00	86.7	221.00		454,750		1,061,650
								909,500

⑨年額支払賃料	454,750 円　×　12ヶ月　＝　 5,457,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 221.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,457,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 272,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,184,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,061,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,086 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 909,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 293,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,488,005 円　　　　（　 37,848 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０３賃Ｍ２　　　　-8	2,558 ( 2,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,154 円/㎡　月額支払賃料（　 2,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１０３賃Ｍ２　　　　-2	2,692 ( 2,521)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,149
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	265,000 円	53,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	218,280 円	5,457,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 54,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 450,500 円	53,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,000 円	53,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,094,180 円　（　　　　　　 7,546 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

24 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0698	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 35 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,699,400 円（　　　　　 25,513 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,488,005 円
②総費用	1,094,180 円
③純収益　①－②	4,393,825 円
④建物等に帰属する純収益	3,699,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	694,425 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	676,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,667 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,739,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）