鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９１０３国 -30	伊丹市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		近商 (83,222)
b	０９１０３国 -4	伊丹市		貸家建付地	（　）	不整形	西30m県道、北5m、南4m、三方路		近商 (90,300)
c	０２１０３国 -14	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		近商 (80,200)
d	１３１０３国 -36	伊丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
e	０４１０３国 -30	川西市		建付地	（　）	長方形	西32m県道、北4m、角地		商業 (90,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,088	100 [ 50.3]	405,742	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	426,000
b	(　 ) 177,875	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 97.2]	228,749	100 [ 55.5]	412,160		433,000
c	(　 ) 253,088	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,199	100 [ 62.9]	416,851		438,000
d	(　 ) 362,986	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,616	100 [ 87.4]	419,469		440,000
e	(　 ) 622,532	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	598,816	100 [ 140.9]	424,994		446,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -34.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +37.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 439,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,647,650	22,393,368	84,254,282	70,200,000	14,054,282	（　0.9541） 13,409,190	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	319,266,429 円　　　　（　 353,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：部分貸し店舗、３～５階：住宅（２ＬＤＫ、平均専用面積６８㎡）、地下駐車場（自走式、２０台）

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

この種の店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	4,500	2,520,000	4.0	10,080,000
							2.0	5,040,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,400	2,176,000	4.0	8,704,000
							2.0	4,352,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	1,890	1,285,200	1.0	1,285,200
							2.0	2,570,400
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		8,551,600		22,639,600
								17,103,200

⑨年額支払賃料	8,551,600 円　×　12ヶ月　＝　 102,619,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,619,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,310,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	100,908,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,639,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 215,076 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,103,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,524,334 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,647,650 円　　　　（　 117,843 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０８１０３賃Ｍ２　　　　-8	1,441 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,001	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,999 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ａ１３１０２賃Ｍ２　　　　-13	1,419 ( 1,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	1,897
c	Ａ１４１０２賃Ｍ２　　　　-12	1,389 ( 1,389)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,100

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,400,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,248,768 円	106,219,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,404,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,393,368 円　（　　　　　　 24,744 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,200,000 円（　　　　　 77,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,647,650 円
②総費用	22,393,368 円
③純収益　①－②	84,254,282 円
④建物等に帰属する純収益	70,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,054,282 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,409,190 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,817 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 319,266,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 353,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
宝塚 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宝塚 5-1

兵庫県

兵庫第１

氏名

不動産鑑定士　石川　太朗

印

TEL.

鑑定評価額

382,000,000 円

１㎡当たりの価格

422,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月19日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宝塚市逆瀬川１丁目４０番２外｢逆瀬川１－１－１１｣				②地積　(㎡)	931 ( 26)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) （その他） (90,500)
	台形 1:1.5	銀行ＲＣ3F1B	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南西15m県道、北西側道	水道、ガス、下水	逆瀬川 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 10 ｍ、南 30 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　ほぼ台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

逆瀬川駅北東方

80m

法令

規制

商業
(80,500)

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域にあって、今後も現況の商環境を維持していくと予測する。駅前
の好立地な商業地域であり、マンション需要も旺盛であるため、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0
台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 439,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 356,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、阪神間の鉄道駅前及びその周辺の商業地域である。需要者は、商業ビルやマンション等を手懸ける大手
デベロッパー、不動産業者等が中心となる。背後には良好な住宅地域が広がる駅前の好立地条件下にあるため、店舗需
要に加えて旺盛なマンション需要にも支えられ、地価は上昇傾向にある。なお、事業用地として取引される価格帯や面
積は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

貸店舗、事務所等の収益物件が見られ、賃貸市場は法人等の参入が多く見られるものの、土地価格に見合った賃料水準
が十分に形成されていないこともあり、収益性から意思決定する需要者が中心とはなっていない。従って、取引価格水
準を指標に取引の意思決定がなされることが主であるため、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに
他の商業地域間との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　宝塚（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    405,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前好立地の商業地の需要は堅調であり、地
価は上昇傾向にあるが、新型コロナウイルス
感染症による今後の地価動向には注視が必要
である。

希少性が高い駅前の好立地にあり容積率も高
く、旺盛なマンション需要も背景に、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

３　試算価格算定内訳

宝塚 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０９１０３国 -34	宝塚市		更地	（　）	台形	北東6m市道、北4m、角地		近商 (90,200)
b	０２１０３国 -37	川西市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北12m市道、中間画地		商業 (80,400)
c	１３１０３国 -36	伊丹市		更地	（　）	ほぼ長方形	東10.5m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	０２１０３国 -14	宝塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、中間画地		近商 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 299,960	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	291,884	100 [ 72.3]	403,712	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	424,000
b	(　 ) 452,489	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,109	100 [ 106.8]	427,068		448,000
c	(　 ) 362,986	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	366,616	100 [ 86.5]	423,834		445,000
d	(　 ) 253,088	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,199	100 [ 64.5]	406,510		427,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 439,000 円／㎡]

宝塚 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	106,770,616	22,398,264	84,372,352	70,200,000	14,172,352	（　0.9541） 13,521,841	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	321,948,595 円　　　　（　 356,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宝塚 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	800.00	ＲＣ5F1B	4,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業	90 ％	500 ％	500 ％	905 ㎡	25.0 m x 40.0 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は部分貸店舗、３～５階は住宅（２ＬＤＫ・平均専用面積６８㎡）、地下自走式駐車場２０台を想定。

⑦有効率　 72.0 ％
の理由

同種の類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	500.00

1～ 1	店舗	800.00	70.0	560.00	4,500	2,520,000	4.0	10,080,000
							2.0	5,040,000
2～ 2	店舗	800.00	80.0	640.00	3,400	2,176,000	4.0	8,704,000
							2.0	4,352,000
3～ 5	住宅	800.00	85.0	680.00	1,895	1,288,600	1.0	1,288,600
							2.0	2,577,200
～

計		4,500.00	72.0	3,240.00		8,561,800		22,649,800
								17,123,600

⑨年額支払賃料	8,561,800 円　×　12ヶ月　＝　 102,741,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 20 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,600,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	102,741,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,600,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,317,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,024,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	22,649,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 215,173 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 17,123,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,530,923 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	106,770,616 円　　　　（　 117,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１２１０３賃Ｍ２　　　　-7	1,952 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,055	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,004 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０８１０３賃Ｍ２　　　　-8	1,441 ( 1,364)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	1,953
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宝塚 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,400,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,253,664 円	106,341,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,404,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,180,000 円	1,080,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,080,000 円	1,080,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,398,264 円　（　　　　　　 24,749 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,080,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 4,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0650	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	70,200,000 円（　　　　　 77,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	106,770,616 円
②総費用	22,398,264 円
③純収益　①－②	84,372,352 円
④建物等に帰属する純収益	70,200,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	14,172,352 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,521,841 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,941 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 321,948,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356,000 円／㎡）