別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 宝塚 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -47 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　松本　年弘 印  TEL.

鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市川面５丁目１００番 ｢川面５－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,192) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い駅裏背後の住宅 地域 北東4.8m市道、背面道 水道、ガス、下水 宝塚 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北４．８ ｍ市道 交通 施設 宝塚駅北方 200m 法令 規制 １住居 (60,192) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い駅裏背後の住宅地域で、今後も現況の住環境を維持するものと思われる。駅から近くＪ Ｒ・阪急２線利用可の利便性が良好な地域で、地価水準はやや強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ福知山線、阪急宝塚線及び今津線沿線で概ね宝塚市内の住宅地域である。需要者の中心は宝塚市の居 住者となるが、他所からの転入も認められる。駅に近くＪＲ・阪急電鉄の２線の利用が可能で利便性が良いため、地価 水準はやや強含みで推移している。市場の中心価格帯は、土地は標準地と同程度の地積で３，０００万円程度、新築戸 建住宅は５，０００万円～６，０００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に位置する規範性の高い事例により求められており、市場の実態を反映した実証的 かつ説得力のある価格である。自用目的での取引が中心の住宅地域であり、かつ敷地規模も小さいため経済合理的な賃 貸経営が可能となる建物の建設が困難と判断し、収益還元法の適用を行わなかった。従って、規範性の高い比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    181,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.7] [100.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    210,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利便性が良好な地域の地価は堅調で、山手は 概ね下落傾向にある。新型コロナウイルス感 染症の状況次第で今後の地価に影響を与える 可能性がある。 中小規模一般住宅が多い駅裏背後の住宅地域 であり、最寄り駅から近く、ＪＲ・阪急２線 利用可の好立地のため地価はやや強含みで推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％