別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出 宝塚 -44　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宝塚 -44 兵庫県 兵庫第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　由紀 印  TEL.

鑑定評価額 26,800,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月10日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宝塚市野上３丁目３４４番１４ ｢野上３－１４－１８｣ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅を中 心とする住宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 逆瀬川 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 逆瀬川駅南西方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、居住環境は良好である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価はや や強含みで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    181,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急今津線沿線を中心に概ね宝塚市の圏域に存する住宅地域である。需要者の属性は宝塚市及び阪神間在 住の一次取得者が中心である。中規模の戸建住宅が多い閑静な住宅地域にあって、居住環境は良好である。また、阪神 間を中心とした住宅地需要の増加もあって需給環境は概ね安定的である。尚、土地は２３００～２８００万円程度、新 築の戸建住宅は４０００～５０００万円程度での取引が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮 に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではない こと等から、収益還元法の適用を断念した。よって、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性 を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宝塚 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    200,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [110.1] [100.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宝塚市は住宅都市としての性格を強めている 。新型コロナ禍の影響の長期化が懸念される 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％